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個人住房按揭貸款存在的風險

時間：2022-06-03 09:25:39 法律

個人住房按揭貸款存在的風險

　　導語：個人住房貸款有哪些風險?通過小編的介紹，相信大家對個人住房貸款風險都有了了解，希望對大家有幫助。小編提醒大家，在申請個人住房貸款時千萬要慎重。更多個人住房貸款內容，盡在經驗網的法律欄目。

　　個人住房貸款風險有：

　　(一)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸后治理的風險。

　　1、職員道德風險

　　主要是指銀行貸款經辦職員由于個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。

　　2、貸款審查風險

　　貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流于形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的首付款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。

　　3、貸后治理的風險

　　大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大于公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時采取防范措施避免風險的發生。

　　(二)個人住房貸款業務風險的外因主要有“假按揭”風險、由于房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。

　　1、“假按揭”風險

　　“假按揭”是指房地產開發商采取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出臺的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。

　　2、由于房屋發生瑕疵的風險

　　假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無法正常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由于出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。

　　3、借款人的信用風險

　　目前由于全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不愿還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。

　　【風險以及對策】：

　　一、政策和行業周期風險

　　從1998年房改開始，中國房地產市場高速發展，其中有過鼓勵刺激、有過輪番調控，經歷徹夜排隊的搶購潮，也經歷聚眾打砸的退房潮。因此，這是一個典型的政策和行業周期性產業，住房按揭業務也要順勢而為，降低這方面的風險。

　　1、宏觀調控政策合規風險

　　住房制度改革以來，房地產行業有效的拉動經濟增長和解決居民住房問題，“土地財政”模式也使地方政府大力支持發展房地產業，自1998年以來未有實質壓制性的調控政策，因此行業經歷了近10年的高速發展。

　　2006年，開始采用稅收措施進行調控，主要目的是壓縮需求;2007年則主要采用信貸、住房結構政策來進行調控，主要目的是增加供給尤其是增加中低收入居民住房的供給，同時壓縮不合理的需求。2006年以來，房產購買需求持續上升，銷售款回籠和流動性寬松，房產開發商也有比較充足的資金，購買囤積了大量的土地分段開發。

　　2007年7月，國家實施了“限外令”和9月份規定執行的提高第二套住房首付比例抑制住了投資性需求。接著國家開始明確完善住房保障制度，部分購房著開始進入觀望狀態，銷售量下降，新開樓盤資金回籠速度減慢。2007年底開始，面對各地房價暴漲的局面，在銀監會等監管部門的指導下，商業銀行的信貸政策趨緊，房產開發商獲得銀行資金的難度加大，開發貸款利率有所提高，社會資金價格也不斷上漲。

　　證監會也暫停房企的IPO審批以及已上市房企的增發、發企業債等再融資行為。2009年受益于“四萬億”的經濟刺激計劃，寬松政策讓房產市場迎來一波更迅猛的上漲。因此2011年前后，面對通脹壓力，央行連續上調存款準備金率和基準利率，收縮銀根，資金壓力空前。面對多管齊下的調控政策，很多房產開發商面臨內部資金流動性危機，被迫降低房價轉讓項目等“斷腕求生”，也有部分激進的房產開發商選擇“不陽光”甚至違規的方式獲取資金渡過難過，這是宏觀調控政策帶來的合規風險。

　　2、行業周期性風險

　　房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、周期長、供應鏈復雜等特點，導致房地產項目的開發建設具有慣性。在伴隨經濟長期發展的過程中，人多地少，置業投資等房產需求旺盛，人口周期、國家壟斷土地供給等因素，導致市場上房產長期供不應求，刺激房價持續走強。

　　出于對房地產市場形勢的樂觀預測，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，并帶動其他行業投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是炒家進一步涌入，各類房地產物業，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和各級房產交易市場均十分活躍，拿地熱情、物業開發與項目建設加速開展，進一步推動了房地產業的進一步擴張，交易數量增加，房地產價格也越漲越高，投機者及自用者均陷入“郁金香”式的瘋狂。

　　在持續的繁榮和瘋狂后，特別是三四線城市，房子多到一定數量，價格也漲到一定程度時，而住房真實需求的增長是比較穩定的，當供給數量增速大大超過真實需求增速時，根據西方經濟學的`“需求-供給”曲線，會發生市場無法承受價格，部分敏銳的投機客率先撤出市場，同時社會關于限制炒房的聲音會加大，政府也開始關注并出臺一系列的控制措施，擊鼓傳花的游戲無法繼續，房價短期不會繼續增長甚至可能下跌，房產交易量也會縮減，需求明顯萎縮。而這時由于房地產行業開發周期長，基于樂觀預期競相拿地發展房地產業的企業由于開發慣性還會繼續增加供給，進一步導致房價下跌的預期，觀望情緒濃厚，交易更加低迷，這是周期性谷底。

　　隨著經濟發展，家庭裂變等剛性需求對存量房產的消耗，房地產市場又會迎來新的樂觀預期，再經歷瘋狂，也會再進入寒冬，這是行業的自然規律。國內也大致經歷了1998-2008年持續發展、2008-2009的行業低谷、2010-2013年的迅猛發展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活躍等幾個周期，因此銀行分支機構在發展個人住房按揭貸款時，需充分預測這種周期性風險對當地的房產行業的影響，要有前瞻性的預測并做好“逆周期”的風險控制措施，例如在交易瘋狂的階段，強化申請人準入審查，提高首付比例等防控策略。

　　二、樓盤和開發商風險

　　從住房市場化改革開始，房地產行業獲得高速發展，早期進入的房地產公司賺得盆滿缽滿。因此，在利益驅動下，不少其它行業的公司跨行介入房產地產行業以期分得一杯羹，往往由于經驗欠缺、各方面情況預估不足引發項目開發失敗。因此銀行需要重點關注樓盤項目和開發商資質風險。

　　01、樓盤準入

　　銀行在樓盤項目審核階段需要關注的準入風險，包括非現場資料審查和在建工程現場走訪，了解擬合作樓盤所在區位、定位和環境等因素，是否出具結頂報告。工地現場走訪時觀察是否結頂或臨近結頂，有無延期交付或者爛尾的可能，同時注意從其他渠道了解樓盤質量整體情況。在完成擬合作樓盤的方案審批后，還需要持續跟蹤樓盤銷售進度，客戶評價等。

　　結合個人的按揭業務樓盤審查經驗，無論是商品房現售或預售，在樓盤準入時需要重點審核的方面有：

　　一是開發商的《國有土地使用證》、《建設工程規劃證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》等五證是否齊全，五證不全或者存在瑕疵的房產不能取得相關房地產權證;

　　二是開發商自有資金是否充足，要求達到占30%以上，三四線城市中小開發商自有資金要求達到40%以上，建設單位、建設項目、建筑面積是否前后一致，是否因某些原因在樓盤建設過程中發生變更;

　　三是對于優質開發商的樓盤，允許發放能在六個月內結頂的個人住房按揭貸款(底層主體建筑已完成的情況，給予一周一層的建設進度)，其它中小開發商必須在主體結頂之后給予辦理個人個人住房按揭貸款;

　　四是盡量選擇樓盤地址位置佳，配套設置完善的大中型社區住宅。

　　02、開發商資質

　　房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期長、供應鏈復雜等特點，而該行業又是實實在在的暴利行業，發展中有關監管部門對行業的準入制度把握不嚴，因此房地產開發商是魚龍混雜，存在一些不良開發商或根本不具備資質的開發商。另一方面，企業跨行介入房產開發難度大，經驗明顯不足，而某些地區的小型開發商由于在當地特殊的人脈資源，在特殊的時機下存在“非正常”手段獲取項目開發資格，如此容易引發林林種種的問題，樓盤項目審查更要積極關注開發商資質和背后的股東實力。

　　基于當前市場環境，在實踐操作中，盡可能選擇優質開發商，包括全國性的著名開發商或其占股50%以上的開發企業，資質為一級或具有國有企業、上市公司等背景的開發商，資質為二級的或分支行所在區域的龍頭、知名房地產企業開發商等等。

　　該風險要素的防范關鍵是開發商資金鏈和工程質量問題，在經濟繁榮期，融資便利且能通過房價的上漲來消化資金不足的問題，一旦資金鏈斷裂，以土地及在建工程抵押的開發貸款也會暴露風險，開發商的階段性擔保已毫無意義，而預售的個人個人住房按揭貸款保障也會因購房人的集體對抗而降低。因此，建議審慎介入開發商股東為跨界經營的民營企業和個人。

　　三、按揭客戶信用風險

　　信貸過程中，銀行作為資金的經營者而非資產的受讓者，不論何種擔保方式，借款人終究是我們關注的第一還款來源。因此，住房按揭業務過程中，杜絕虛假按揭、預判個人住房按揭貸款申請人的還款能力亦是必不可少的風險防范舉措。

　　1、還款能力

　　在個人住房按揭貸款日常審查中，基本可以將客戶分為兩大類別：受薪人士和自營業主。針對兩種不同的群體，信用風險防范側重點迥異。

　　一是受薪人士，其中對于政府機關、事業單位、國有企業等優質受薪人士，一定程度上可以放寬對負債率的要求，做到收入證明和家庭關系等基本資料的核實，工作單位的屬性決定其違約的成本較高，個人住房按揭貸款的風險相對較低。而另一部分普通企業的受薪人士，需要重點關注其職業的穩定性和歷史工作履歷，同時由于普通企業的收入證明一般把控不嚴，可以要求提供代發工資銀行流水明細單(注意假流水風險，參閱作者關于銀行流水審查的文章)，另外可以關注社保記錄單和購房動機等來防范風險，特別是具有與其收入情況和家庭情況匹配的自住型或改善性購房需求，這類貸款的違約率往往較低。

　　二是自營業主，這類客戶的收入來源與其經營情況息息相關，且容易在經營情況良好和心理預期良好的時候購買金額較高的住房或者排屋別墅等，在經濟下行周期或者經營企業出現問題時容易按揭還款“斷供”，不確定較受薪人士要高。因此，對于此類客戶，理應參考小微貸款客戶信貸審查標準，分析其基本信息、資產負債率、家庭關系、資產歷史積累、企業經營能力及可持續性等，結合購房的時機、房屋位置和價值等情況，交叉驗證，綜合評估其違約風險。

　　2、虛假按揭

　　由于住房按揭業務客戶的準入門檻較低，一般銀行的基本準入要求為65周歲以下的具有完全民事行為能力，承擔完全民事責任能力的自然人，能提供合法、有效的身份證明即可。因此部分開發商為應對資金鏈危機，通過給予一定報酬的招集內部職工或者社會人員向銀行申請個人住房按揭貸款，不僅可以獲得較低的貸款利率還可以快速回籠資金。同時，部分性質較為惡劣的房產商，以利益誘惑房管部門人員和銀行工作人員，利用虛構的房號進行信貸詐騙，涉案人員廣、金額大，需要重點防范。

　　另一方面，部分購房者因為限購政策或者違法犯罪逃廢債等無法申請個人住房按揭貸款，選擇通過第三人的方式辦理。這種情況特別是后者，需要嚴格審查申請人的代辦動機和資信條件，如果有充分理由證明為違法犯罪逃廢債的實際購房人借名辦理購房及按揭申請的行為，及時杜絕此類行為。

　　實踐操作中，遇到各式各樣的虛假按揭，根據按揭房屋的真實性及申請人的購房及簽字是否真實意思表示，主要有四類典型代表：提供虛假資料的真人真房類、虛構房號的假人假房類、簽字不真實或非真實購房的假人真房類和利用某些制度漏洞一房多賣欺騙購房者的真人假房類，需要調查審批人員的“火眼金睛”及時甄別。

　　四、銀行內部操作風險

　　銀行內部引發的房屋按揭風險主要有以下四個方面：

　　1、考核激勵設計缺陷

　　隨著住房按揭業務競爭的加劇，部分銀行分支機構考核壓力大、急于求成，在未做好業務規劃的同時，以人海戰術介入樓盤按揭業務搶單，散單化明顯。由于開發不集中，深度介入的樓盤少，不利于整體風險管控。

　　激勵措施未充分體現風險遞延，部分基層網點的獎勵以完成筆數來給予一次性發放，導致部分客戶經理短期內沖量效應顯著，業務發展和風險控制失衡。

　　此類情況需要銀行管理機構統籌規劃，充分發揮公私聯動的優勢，結合房地產開發貸業務等做好樓盤深度開發。對于新發放個人住房按揭貸款業務的費用配置，綜合考慮當期專項激勵與基礎營銷和客戶后期維護獎勵的平衡，完善考核激勵制度。

　　2、貸前調查不盡職

　　調查不盡職主要表現在缺少對自雇人士家庭資產負債情況及償債能力的持續性評估，主觀上認為房屋按揭風險低，審核收入證明、銀行對賬單名下和自雇人士的當前經營收入即可，基本不會收集申請人的固定資產等證明其歷史收入積累的佐證資料，企業名下負債、具體經營情況和申請人家庭社會負債調查更是甚少提及。對受薪人士的工作單位、銀行對賬流水和收入準確性及真實性核查走過場，特別是普通企業的收入證明，因為其可獲得性強，常有房產銷售人員為購房人代辦收入證明甚至虛假銀行流水，這些方面往往未引起銀行客戶經理足夠的重視。

　　3、貸款操作不