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物業團隊管理思路

時間：2024-10-24 11:32:25 炫管理

物業團隊管理思路

　　管理是指一定組織中的管理者，通過實施計劃、組織、領導、協調、控制等職能來協調他人的活動，使別人同自己一起實現既定目標的活動過程。是人類各種組織活動中最普通和最重要的一種活動。下面是小編整理的物業團隊管理思路，歡迎大家分享。

　　物業團隊管理思路

　　一、嚴格控制招聘環節

　　在保安招聘的環節上一定要把好關，招聘前要先制定出招聘條件，這個是最基本的也是最重要的，不要沒有方向的招聘，人員的選才很重要，對于保安崗位的重要性從公司領導就要端正認識態度。招聘人員要明白應聘人員做保安的目的，預防很多人“跳板式”的工作方式，這樣即使招聘來也不會做太久，也做不好，因為他們感覺只是個跳板，無所謂，極易不服從管理，另外盡量去招聘沒有做過保安的人員，最好是剛畢業的學生，這樣便于管理，因為保安工作年限和工作表現可以用這樣四個字來形容，那就是“古、靈、精、怪”，意思就是說第一年的保安比較古板，第二年的保安比較靈活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作時間長對企業未必有好處，雖然不是絕對的，但的確有它的道理。故在招聘的時候對特殊的崗位，比如車庫，可以考慮年齡大一點成家的退伍人員，或一些中年下崗職工，因為他們找份工作也很不容易，會比較珍惜工作，并且責任心強。另可多招聘些農村出來的人員，他們還是比較珍惜工作的，并且思想單一。在保安招聘時杜絕有“痞子”性子的人和杜絕同一地方和朋友關系的人(即使要也不能超過兩個)，有“土”性的是可以考慮的，因為有訓練，基本可以糾正。

　　二、做好崗前和崗中培訓

　　在保安招聘來后崗前培訓很重要，如果有條件的話一定要獨立培訓，有些公司因為條件上的限制喜歡讓老員工在崗中帶，不過通過我多年的保安工作經驗，這樣的做法效果不大，因為老的保安往往不會說怎么教新員工如何做好，而是教員工如何偷懶和如何應付領導，往往新來的員工在專業知識還沒學到的情況下其他的已經很精通了。在崗前培訓中一定要講明公司的要求和管理制度，當然也是有技巧的，如果是開始就講管理制度，那么很大一部分人也會被嚇跑了，感覺管理太嚴。在崗前培訓中開始要著重于軍事訓練，因為從中可以看出一個人的紀律性和接受能力，如果實在不行那么只能從這一環節淘汰掉，另外要加強管理專業化和物業管理基礎知識的培訓，讓大家了解物業管理并對物業行業前景看好，可以給他們舉例說明，因為很多公司的高層領導都是從保安做起的，要對未來有信心。對于崗中培訓同時要加強，在每周都要定期培訓，其中主要包括軍事、體能、消防、業務知識、法律法規等，要安排合理時間進行反復培訓，并結合現場管理情況定制出培訓計劃，有計劃一定要施行。

　　三、嚴格執行管理制度

　　在正常管理中，一定要結合現場嚴格執行管理制度，最終的目的是讓處罰有依據，被處罰人無怨言，做到公平公正，這樣也能提高管理者的威信，保安隊伍是個特殊的隊伍，團隊年輕化，員工遇事很容易沖動，情緒波動較大，但對道理也很清晰，接受新的事物較快，所以一個團隊開始的管理很重要，做好管理預防工作，如果等到問題都出現了再去處理，那么要多付出很大的人力和物力，還未必能達到理想的效果。

　　四、巧用管理技巧

　　在保安隊伍中管理技巧很重要，要講究方法，在生活中要真心關心我們的每位員工，有困難要馬上解決，在工作中要嚴格要求每個員工。打個比方，有一個員工違反了紀律，那么做為保安隊長肯定要對違規人員做出處罰，那么這時候就要按兩條路線走，給被處罰的員工處罰后就不能不處理了，要在私下再找這名隊員談一下心，問為什么違反，有什么想法，對處罰結果如何認識，并給其講處罰的目的，當然我們都知道處罰的目的是為了整個團隊的建設，不是說對那一個人而言。在部門會議上要進行宣布，要把事情拿出來進行分析，引起大家的注意，這樣一個處罰才能起到應有的作用;另要加強逐級管理的制度，但在這個制度中最難實行的就是保安班長對保安員的監督，很多保安班長由于本身認識的問題即使在發現本班員工違反紀律也不進行處罰，并且還為其打掩護，感覺這樣員工會感激他，會服從他，這樣的想法是錯誤的，一個團隊只有紀律嚴明，每個人才更便于管理，如果長久這樣下去在真的遇到問題要進行解決的時候很容易出現員工集體辭職的現象發生。我們為了做好逐級管理可以考慮在管理制度中做好連帶責任處罰，比如說本班隊員在一個月內出現三次違紀現象班長扣多少分，前提是違紀不是本班班長發現的，要不然又達不到效果。

　　五、重視他們，同時也要讓他們感覺到受到重視

　　管理處上下員工都要相互關心，在隊員有生活問題或有工作情緒的情況下要做好思想工作教育和溝通，這時候管理員要起到作用，要做好溝通，不能單靠保安主管，特別是女管理員、管理處主任也要定期不定期地與員工溝通，不要給員工高高在上的感覺，要重視他們，對員工講他們的重要性，對他們的工作成績要給予肯定，這樣員工才會更加努力的去工作，有時候加工資不是最好的辦法，特別是保安人員，他們更想得到別人的認可和尊重，尤其是領導的認可。

　　六、讓其生活感到充實

　　對于保安工作，做久了都會感覺到無聊，特別是下班后，如果這時候管理不善的話很容易使保安隊伍紀律渙散，這是因為保安隊伍大部分都是一些年輕小伙子，即使有退伍軍人也會因社會環境而變化。加之處于結交朋友談情說愛階段。那么在這樣的關鍵時刻，除了要經常灌輸安全重要性和崗位重要性外還要提高員工的業余生活，讓其感覺生活每天都排的滿滿的，比如培訓、訓練、娛樂項目比賽等，這樣的話他們感覺既有部隊的生活又有社會的樂趣，既能統一管理又能增加保安隊伍整體團隊的凝聚力、戰斗力。

　　七、要有好的薪酬體制

　　物業公司除有好的體制和規范完整的規章制度外，要想保安隊伍綜合素質高，服務理念強，就必須做好保安薪酬評估計劃。在當今的社會里，經濟是大家關心的問題，那么要招聘好的保安就得在薪水方面讓他感覺到比周邊同行企業要高，他們就會感到自己能進入這樣的企業而自豪，就會珍惜這份來之不易的工作。物業公司在薪酬計劃評估方面做到位，薪酬體制完善，保安的流動率就會下降，人員的素質就會提高，服務理念就會加強。這個問題比較現實，但確實管用。

　　八、人員著重培養，選拔人才

　　除了以上管理措施，企業還要有完善的人才選拔機制，給員工能看到自己的前途，形成良性循環，說實話沒有一個保安愿意一輩子做保安，都感覺只是在吃青春飯，要給員工希望，讓員工感覺到自己的努力是有回報的，這樣才能形成一個積極向上的團隊，才能建設好保安隊伍。

　　因此，不管是什么樣的物業管理公司，要加強保安隊伍的建設，假如做到上述幾點，那么，物業公司的保安形象、公司品牌就得到了展示，企業的經濟效益與社會效益也就隨之而來。

　　【物業團隊的管理秘籍】：

　　物業團隊管理的七大困惑：

　　1.在物業管理工作中沒有受到過系統訓練，無法從戰略性全方位角度知物業管理工作。

　　2.在所從事的物業管理工作中感覺缺乏有力的支持。

　　3.感覺管理工作中經常會被動行事，客戶重復投訴和抱怨不斷，員工會經常會礙事，不能主動掌握工作節奏，疲于應付。

　　4.員工對物業運作的各項標準經常是處于朦朧狀態，執行不到位。

　　5.在業主面前地位不理想，與開發商各部門溝通不順暢。

　　6.對于如何管理公司、管理部門、管理項目，缺乏系統性，整體性，底氣不足。

　　7.要想系統學習并培訓團隊，提高物業管理技能，但沒有合適的傳授經驗課程，空有理論本本知識。

　　推薦策略：

　　提高物業管理綜合工作能力，早日成為優秀的企業或項目管理者。

　　掌握物業管理工作中的各種技巧，提升風險控制和避免重復失誤的技能。

　　運用專業的測評工具，了解自己的行為風格并掌握針對性的改善方法。

　　學會快速判斷服務對象、員工的行為風格并與之有效溝通的技巧，提升辦事效率。

　　【案例分析】：

　　案例一：停車場丟車賠不賠

　　某小區設有停車場，收費標準略低于指導價，物業管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據上明示：本車場只負責提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負責。一次業主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，期間下一場暴雨，雨后離開時，發現自己的車輛丟失，遂于物業管理公司交涉要求賠償，物業管理公司已有正式聲明在先，收取的停車費未含有管費為由，拒絕賠償，乙遂將物業管理公司告上法庭。

　　觀點一：聲明在先，不予賠償

　　理據：已有聲明，盡了告示義務，收費低(未含看管費)，不存在保管關系，利益風險不等

　　觀點二：單方聲明，不予承認。

　　理據：土地是國家的，收的其實是看管費。收了費，保管關系成立。單方聲明，強加于人，不合法理。

　　觀點三：雙方有責，各負一半。

　　觀點四：以責定法。

　　停車丟車案例歸納：

　　1.主管部門核準營業收費的停車場，本身就有保管義務，主管部門檢查未有安防，消防措施，不允營業。

　　2.物價部門未核準收費標準，收費違法。

　　3.單獨簽訂特約服務事項，可以免責：單方格式合同無效。

　　4.有保管表示行為(扣證、換牌、給票據等)，牌未丟、票未做記號丟車，需負責任。

　　5.給人印象明確是無人看管的收費停車場，責任反而小。提供方便的臨時停放點，不收費，不看管(最好提醒)，丟車可以不賠。

　　案例二：樓上住戶漏水問題

　　徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶住戶跑水搞得廚房、衛生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業主，答復是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經物業公司工程人員多次協調已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業在裝修管理上沒有盡到責任，所以拒絕繳納物業管理費。對物業公司的服務不滿意，是否可以不交物業管理費?徐先生應該向誰要求索賠?

　　案例解說：

　　1.樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質量不好導致水滲漏或者樓上業主過失導致跑水，但無論哪種原因引起都與物業管理公司無關，不涉及物業管理公司與業主的法律關系。

　　2.房屋質量不好導致水滲漏涉及業主與開發商之間基于房屋買賣合同而產生的合同法律關系，開發商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業主遭受損失，開發商應當承擔違約賠償責任。

　　3.樓上業主過失導致跑水涉及業主之間基于侵犯行為而產生的侵權法律關系，樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失，該行為已經構成對樓下業主財產權利的侵犯，構成侵犯應當承擔侵權賠償責任。

　　4.物業管理公司在本案中涉及對受損業主家內部的維護和修繕。由于受損部位不屬于公共設施、公共區域，該部分的物業服務不屬于物業管理費所涵蓋的服務范圍，而屬于特殊的物業管理服務，對該部分維修當另行支付費用，業主沒有理由拒繳物業管理費。

　　前期物業管理大綱

　　關于前期物業管理的概念，各地的規定并不一致，如《城市新建住宅小區管理辦法》第5條規定："房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理"。《上海市居住物業管理條例》第4條規定，"本條例所稱前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理"。建設部頒布的《前期物業管理服務協議》（示范文本）規定，"前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。"《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第2條規定，"前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。"《條例》第21條則規定為在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘的物業服務企業所進行的物業管理?？梢詫⑶捌谖飿I管理定義為：在開發商交付房屋之后至業主大會、業主委員會成立并選聘出物業服務企業之前，由開發商通過招投標或以協議的方式選聘的具有相應資質的物業服務企業所進行的物業管理活動。

　　前期物業管理有別于一般意義上的物業管理：

　　（1）時間上的差別：我們通常所說的物業管理是業主大會、業主委員會成立之后，由業主大會選聘出物業服務企業后所進行的物業管理；而前期物業管理存在于業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同之前。

　?。?）合同主體不同：《條例》第21條規定，"在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。"可見，前期物業服務合同是由建設單位與物業服務企業簽訂的，雖然建設單位不是被服務的主體，但卻是合同的一方當事人；通常所說的物業服務合同是由業主委員會與物業服務企業簽訂的，業主委員會與物業服務企業是合同的雙方當事人。

　?。?）物業服務企業產生的方式不同：《條例》第24條規定，"國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。"《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第3條規定，"住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。"前期的物業服務企業是由建設單位通過招投標方式或者以協議方式選聘的，舊有的"誰開發、誰管理"即開發商自己成立物業公司實施前期物業管理的做法有違法律規定；而通常所指的物業服務企業是由業主大會選聘的，且是經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的，業主大會既可以通過招投標方式選聘也可以通過其他方式選聘。

　　前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，物業建設單位選聘物業服務企業簽訂前期物業服務合同所實施的物業管理。

　　前期物業管理具有下列特點：

　　（1）前期物業管理的許多工作，尤其是前期管理的特定內容是以后物業管理服務的基礎，對物業管理服務有著直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特點。

　　（2）前期管理職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務，介于早期介入與物業管理服務之間。因此，前期物業管理在時間上和管理上是一個過渡時期。

　?。?）新建物業及其設施設備往往會因其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來，造成物業使用功能的不正常，甚至可能會出現臨時停水停電、電梯運行不平穩、空調時冷時熱等現象。由于物業及設施設備需要經過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能逐步進入平穩的正常運行狀態。因此，此階段的物業管理也明顯呈現管理服務在初期的波動狀態。

　　（4）經營風險較大。在前期物業管理階段，往往需要投入較大的人、財、物等資源，管理成本相對較高。但與此同時，物業空置率卻較高，管理費收繳率低。因此，前期管理階段的經營收支往往呈現收入少、支出多、收支不平衡或虧損狀態。

　　在前期管理期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業承接查驗、業主人住、物業裝飾裝修管理、工程質量保修處理、物業管理項目機構的前期運作和前期溝通協調等前期管理內容。

　　物業管理中團隊協作的方法

　　1、提升團隊的凝聚力

　　古人云：“人心齊，泰山移?！睕]有凝聚力，就失去了團隊的核心價值——團隊精神，也就沒有團隊。因此要全面了解、掌握進而協調團隊成員的心理關系，調節好團隊成員的經濟利益，統一成員的核心價值觀，增強成員的歸屬感，以此來努力提升團隊的凝聚力?？赏ㄟ^集體活動如旅游來增進團隊成員間的交流，也可通過座談會、茶話會與單獨約談等形式，及時準確了解團隊、團隊成員面對的困難和需要解決的問題。這樣不僅可以提高團隊精神增強團隊的凝聚力，而且借此來達到企業運用情感管理的目的。

　　2、滿足團隊及成員的合理訴求

　　在團隊的協作過程中，注重團隊及其成員的合理訴求，根據馬斯洛需求層次理論，分別為生理上的需求、安全上的需求、社會的需求、尊重的需求、自我實現的需求。在注重團隊需求的同時團隊領導更加要了解和掌握團隊成員的個人需求，許多物業企業里的員工都普遍存在老齡化的問題，甚至是退休后繼續工作。在這樣的年齡結構里，部分人都有其子女提供的經濟保障或退休保障，他們來工作的目的或需求并不是簡單注重生理和安全的需求，而只是想有事可做避免單調無聊的生活。在這樣的情況下，企業領導就更應注重滿足其成員的社會需求、尊重需求與自我實現的需求。

　　3、明確成員各自的職責與消除認知誤區

　　物業管理的屬性是交易，提供的商品是服務。根據物業服務的內容和特點，物業企業對工作進行了細分之后，需要團隊成員明確各自的職責。不僅隔行如隔山，即?