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物業(yè)管理規(guī)定

時間：2023-09-29 08:32:36 管理

物業(yè)管理規(guī)定

物業(yè)管理規(guī)定1

　　第一章總則

　　第一條學校擁有的財產(chǎn)是國有和校有的資產(chǎn)。它是學校教學、科研、行政辦公和師生生活等活動的重要物資條件。加強學校的物業(yè)管理，充分發(fā)揮學校資產(chǎn)的作用，是辦好學校的物資基礎。

　　第二條學校物業(yè)管理是學校一項基礎性管理工作，其主要任務是：建立和健全各項規(guī)章制度；實施物業(yè)產(chǎn)權管理；保障物業(yè)的安全、防范物業(yè)流失；合理調(diào)配現(xiàn)有資產(chǎn)及有其效使用；及時維修，保持資產(chǎn)良好的使用功能。

　　第三條學校物業(yè)的管理和使用，貫徹統(tǒng)一領導、分級管理、明確責任、合理調(diào)配、用管結合的原則。實行學校所有、統(tǒng)一監(jiān)督管理，各科室享有物業(yè)合理使用的權力。

　　第四條根據(jù)國家物業(yè)管理的有關文件精神，結合學校實際情況，制定本暫行規(guī)定。

　　第二章管理體制

　　第五條總務科是學校物業(yè)管理的職能部門，主要職責是：

　　1．根據(jù)政府物業(yè)管理的有關政策、規(guī)定，組織擬定學校物業(yè)管理的規(guī)章制度并組織實施、檢查執(zhí)行情況。

　　2．負責物業(yè)登記，組織物業(yè)的建帳工作與管理；

　　3．負責組織學校物業(yè)的清查、統(tǒng)計、報告及日常監(jiān)督檢查工作；

　　4．負責學校物業(yè)的調(diào)撥、報廢、報損、報失的處理；

　　5．負責組織大型教學生活設備配置的可行性論證，及其采購買；

　　6．負責學校大型、精密、貴重設備使用效益的監(jiān)管和大型公用行政設備的使用與維護管理；

　　7．負責學校公共用房和地產(chǎn)管理；

　　第六條各科室特別是信息與電教中心、圖書館、學生科、培訓中心是學校物業(yè)的具體使用部門，是學校物業(yè)二級歸口管理部門。各部門應安排一位人員負責本部門物業(yè)管理工作。二級物業(yè)管理單位的主要職責是：

　　1．貫徹上級和學校物業(yè)管理有關規(guī)定，及時糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，對情節(jié)嚴重的應書面報告學校物業(yè)管理部門；

　　2．負責歸口設備物資的建帳、建卡和物資的管理；

　　3．規(guī)劃歸口物業(yè)配置、負責本部門設備、物資購置的初步論證和組織申報；

　　4．負責歸口物業(yè)的清查、登記及有關統(tǒng)計、報表的填報；

　　5．負責組織本部門物資的保管、維護保養(yǎng)、維修，提高設備物資使用效果和防止物業(yè)流失；

　　6．負責有償占用歸口物業(yè)的費用上繳和物業(yè)的保值或增值；

　　7．學生宿舍樓的財產(chǎn)及樓內(nèi)公共設施由學生科宿舍管理員負責日常管理，要維修、更換、添置的應及時書面報告相關部門。

　　第七條根據(jù)政府關于物業(yè)管理法律規(guī)定，建立健全我校物業(yè)管理責任追究制度、損壞物資或丟失物資賠償制度，區(qū)別情況做出經(jīng)濟賠償或行政處分，直至追究法律責任。

　　第三章設備、機電及物資管理

　　第八條凡是能獨立使用，使用期一年以上，在使用過程中基本保持原有形狀的儀器儀表、電子設備、車輛、衛(wèi)生醫(yī)療器械、文體設備、標本模型、文物及陳列品、圖書、工具量具和器皿、行政辦公設備、家具等固定物業(yè)或低值物資，不論使用何種經(jīng)費購置或物業(yè)來自何種渠道（包括贈送），使用部門都要在學校物業(yè)管理部門建帳，辦理物業(yè)報增（報減）手續(xù)。

　　第九條凡是使用期在一年以下的各種易損易耗物資，如玻璃器皿、電子元件、零配件、文具用品等。使用部門要建立、健全登記保管制度，按照量入為出、滿足需要的原則擬定物資采購計劃，防止物資積壓和浪費。

　　第十條各類設備、機電原則上不能隨意搬離原安放點或挪作他用。確因工作需要動用的，使用人要經(jīng)過物資管理部門負責人同意和辦理借出手續(xù)，限期歸還。

　　第十一條凡是利用學校教學、科研、行政辦公設備或設施開展社會服務，必須以保證學校正常教學、科研工作秩序為前提。使用單位必須向學校物業(yè)管理部門提出申報，經(jīng)有關校領導審核同意后辦理手續(xù)，實行有償使用。

　　第十二條為了最大限度發(fā)揮學校設備、機電的使用效益，對于長期閑置或效益較低的教學、科研、行政辦公用儀器設備，學校有權對設備使用部門進行適當調(diào)整。

　　第十三條大型、精密、貴重設備、機電以及操作較復雜或操作中容易出錯的儀器設備，使用部門必須在設備安放處設置明顯標識，列出操作規(guī)程和注意事項。老師或學生在操作前，必須熟悉操作規(guī)程并得到設備技術負責人或管理人員允許后方能上機。大型、精密、貴重儀器設備以及需要填寫使用記錄的儀器設備，每次使用完畢，必須認真填寫使用登記冊內(nèi)的有關項目。

　　第十四條根據(jù)學校教學、科研工作和行政辦公以及學校發(fā)展的需要和財力情況，由相關職能部門制定設備年度購置計劃。由學校解決經(jīng)費的設備購置計劃，使用部門應于每年十二月底之前向學校職能部門提出申報。物業(yè)管理部門會同有關職能部門進行審議并組織專家論證，經(jīng)學校校長辦公會議審議同意后立項，再報學?；蛏霞壷鞴懿块T申請專項撥款。

　　第十五條學校配備儀器設備要實行優(yōu)化配置的原則，防止浪費。根據(jù)學校實際，實行崗位責任制，最大限度發(fā)揮儀器設備的使用效果。

　　第十六條儀器、設備等物資的調(diào)撥、轉讓、報損、報廢實行統(tǒng)一管理，由使用單位提出申請報告，填寫有關表格送物業(yè)管理部門，經(jīng)過鑒定、審核并報主管校長批準后才能處理和變更帳務手續(xù)。

　　第四章公共用房和地產(chǎn)管理

　　第十七條廣東省財校校園內(nèi)建筑物，所有權屬學校?？倓湛拼韺W校維護建筑物的`所有權，對校內(nèi)的各類用房進行安排、調(diào)配，對房屋使用性質(zhì)和使用情況進行監(jiān)督管理。

　　第十八條結合學校實際情況，核定各科室教學、科研和行政辦公等各類用房定額指標。使用單位有合理使用、妥善保護、保養(yǎng)和維修的責任。

　　第十九條各單位不得隨意改變房屋使用性質(zhì)，不得對外出租、經(jīng)營或以其它形式出讓教學、科研、行政辦公和其它用房。

　　第二十條各單位不得隨意拆改、裝修公用房屋或明顯加大房屋荷載。確因使用功能需要拆改內(nèi)部結構或裝修房屋的，使用單位要向物業(yè)管理部門提出申請，經(jīng)有關職能部門核準并報主管領導批準。

　　第二十一條教工住宅區(qū)實施社會化的物業(yè)管理與服務，住戶承擔已購住房維修維護責任，遵守已購住房及住宅區(qū)的管理規(guī)定。校內(nèi)未出售的住房屬于非福利性質(zhì)用房，由實行住房貨幣分配后暫時尚未購房的教工短期租用，學校根據(jù)政府的有關規(guī)定計算和收取租金。

　　第二十二條廣東省財校校園里所有土地，使用權屬于學校，歸學校統(tǒng)一管理。不允許任何單位或個人擅自動用校內(nèi)土地，經(jīng)過批準臨時使用的單位，須向學校支付土地臨時占用費。要維護用地邊界的完整和校園的安全，不得在圍墻上開門、打洞。

　　第二十三條校園里的樹木、草地和園林設施屬學校所有。美化、綠化校園，人人有責。未經(jīng)辦理審批手續(xù)不得砍伐樹木，不得蓄意破壞校園綠化。

　　第五章違規(guī)處理

　　第二十四條學校教職員工、學生都有用好管好學校物業(yè)的義務和責任，依法維護物業(yè)的安全、完整。

　　第二十五條有下列行為之一者，學校責令迅速改正并根據(jù)情況分別作出追究經(jīng)濟賠償、追繳經(jīng)營所得、校內(nèi)通報批評或追究直接責任人和主管部門領導責任的處理：

　　一、對本部門所管轄的物業(yè)造成嚴重流失或損失或浪費不反映、不報告、不采取相應管理措施的；

　　二、擅自轉讓、處置物業(yè)造成嚴重后果的；

　　三、不如實進行固定物業(yè)登記、不如實填寫校產(chǎn)報表，隱瞞真實情況的；

　　四、擅自拆卸公共用房墻體或圍墻、擅自大面積裝修房屋或明顯增加房屋荷載的；

　　五、擅自把非經(jīng)營性物業(yè)或學校無形物業(yè)用于經(jīng)濟活動，謀取個人或本單位利益的。

　　第二十六條學校各級物業(yè)管理人員和物業(yè)使用人員，違反物業(yè)管理規(guī)定，造成物業(yè)大量流失或損失而構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第六章附則

　　第二十七條本規(guī)定由學校總務科負責解釋。

　　第二十八條本規(guī)定自公布之日起執(zhí)行。

物業(yè)管理規(guī)定2

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用、維護及監(jiān)督管理活動，適用于本辦法。

　　第三條市和縣級房地產(chǎn)管理部門為物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要將物業(yè)管理納入社區(qū)管理的工作范疇，負責物業(yè)管理小區(qū)(單位)的治安穩(wěn)定、就業(yè)與再就業(yè)、社會保障、城市管理和創(chuàng)建、計劃生育等社會性事務管理;與物業(yè)主管部門共同指導業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

　　物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)委托合同授權范圍，管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，接受物業(yè)主管部門、當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)(居民委員會)的管理、指導和監(jiān)督。

　　第四條市、縣物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務活動的監(jiān)督和管理。

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應充分發(fā)揮服務、溝通作用，做好從業(yè)人員培訓工作，協(xié)助主管部門做好誠信記錄及申報企業(yè)資質(zhì)的前期輔導工作，完善物業(yè)服務行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第五條業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域(道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)管理用房以及物業(yè)共用設施設備等)共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(四)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(六)籌集和使用房屋維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

　　(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　決定前款第(六)、(七)項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物面積2/3以上業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第六條業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域共用部位實施共同管理，按照相關規(guī)定開展物業(yè)管理有關的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)主管部門指導協(xié)助業(yè)主共同決定。

　　第七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上，建設單位應當向物業(yè)主管部門和所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。

　　第八條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到建設單位申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組成員名單確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示。

　　第九條建設單位應當自首次業(yè)主大會會議籌備組組成之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，為籌備會議提供相應條件的服務。

　　第十條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，按相關規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級以上物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。

　　第十一條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以由物業(yè)所在地社區(qū)(居民委員會)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。

　　第十二條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　業(yè)主委員會應當在前期物業(yè)管理臨時管理規(guī)約的基礎上及時修改制定小區(qū)管理規(guī)約，對小區(qū)的物業(yè)服務和房屋維修資金收繳、業(yè)主共有房屋、共用設施設備和其他公共空間的維護與管理以及裝飾裝修等行為和事項作出約束性規(guī)定;應當協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的糾紛。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第十三條建設單位應當在預(銷)售物業(yè)之前，在物業(yè)主管部門的指導下通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　第十四條經(jīng)縣級以上物業(yè)主管部門批準，下列情形可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)：

　　(一)一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，住宅建筑面積少于1萬平方米或產(chǎn)權人數(shù)少于20人的;

　　(二)一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，非住宅建筑面積少于0.5萬平方米的;

　　(三)已經(jīng)實行物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi)，新建物業(yè)選擇前期物業(yè)服務企業(yè)的;

　　(四)公開發(fā)布招投標公告后，投標人少于3個的。

　　第十五條前期物業(yè)管理的收費實行政府指導價，價格調(diào)整幅度不得超出物價部門規(guī)定。前期物業(yè)服務企業(yè)應當將服務項目、服務等級、收費標準、計費起始時間等內(nèi)容向物業(yè)主管部門備案，由價格主管部門根據(jù)有關規(guī)定核定收費標準，并由物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)內(nèi)醒目位置公示。

　　第十六條建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應當對房屋裝修、共有部位和公共設施及其他公共場地的使用、維護、管理，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并向物業(yè)主管部門備案。臨時管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件在銷售場所醒目位置公示。

　　第十七條建設單位在銷售物業(yè)時，應當明示前期物業(yè)服務合同，并向業(yè)主告知物業(yè)服務企業(yè)的名稱、辦公場所、聯(lián)系方式和資質(zhì)等級、物業(yè)服務等級和收費標準等。否則，業(yè)主有權拒交物業(yè)服務費。

　　第十八條前期物業(yè)服務合同所約定的期限，應當自簽訂前期物業(yè)服務合同之日起至首屆業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之日止。

　　第十九條物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

　　第二十條在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設單位應當按照有關規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交資料。

　　前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時將前款規(guī)定的相關資料移交給業(yè)主委員會或代行業(yè)主委員會權利的組織。

　　第二十一條新建住宅物業(yè)，建設單位應按下列規(guī)定配建物業(yè)管理用房：

　　(一)建筑總面積在1萬平方米以下的，提供使用面積50平方米物業(yè)管理用房;

　　(二)建筑總面積在1萬平方米(含)以上、3萬平方米以下的，提供使用面積100平方米物業(yè)管理用房;

　　(三)建筑總面積在3萬平方米(含)以上、5萬平方米以下的，提供使用面積150平方米物業(yè)管理用房;

　　(四)建筑總面積在5萬平方米(含)以上的，按總建筑面積的3‰提供物業(yè)管理用房。

　　第二十二條物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理配套用房和業(yè)主委員會辦公用房等。門衛(wèi)房、車庫、雜物房、閣樓、設施設備用房不得抵作物業(yè)管理用房。

　　層高不足2.2米或已經(jīng)列入公共分攤的房屋不計入物業(yè)管理用房面積;物業(yè)管理用房必須相對集中,具備自然通風采光條件和進行普通以上裝修。

　　第二十三條建設單位在辦理《商品房預售許可證》時，應當向物業(yè)主管部門提供物業(yè)管理用房具體位置、面積和《商品房建筑面積預測報告書》，辦理物業(yè)管理用房確認手續(xù)。

　　建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業(yè)管理用房一并申請辦理。

　　第二十四條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)保修期限從工程竣工驗收合格之日起計算。保修期滿后，房屋的專有部分由業(yè)主自行負責。

　　第二十五條新建小區(qū)供水供電供氣應當實行一戶一表單獨立戶。

　　第二十六條任何單位和個人不得擅自占有、使用和處分建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、物業(yè)共用部位、公用設施、共用設施設備、架空層、物業(yè)管理用房和其他公共場所。

　　第二十七條新建小區(qū)必須嚴格按照規(guī)劃設計要求和宣傳推介的承諾建設配套設施，使用前的小區(qū)物業(yè)用房、業(yè)主公共活動用房以及其他共有房屋和配套設施的驗收由縣級以上物業(yè)主管部門組織實施。

　　第四章物業(yè)服務

　　第二十八條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，遵守國家和地方有關物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定。

　　新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向工商注冊所在地物業(yè)主管部門申請資質(zhì)。從業(yè)人員應當取得相應職業(yè)資格。

　　第二十九條一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務。新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　分期建設的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務企業(yè)的，后期建成部分應當由同一物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。

　　第三十條物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會應當簽訂物業(yè)服務合同，對雙方權利義務、物業(yè)服務事項、服務標準、服務費用、物業(yè)管理用房的'管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內(nèi)容進行約定。服務內(nèi)容、服務等級應當經(jīng)物業(yè)主管部門審批后報價格主管部門備案;收費標準由價格主管部門核定后報物業(yè)主管部門備案。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)服務項目所在地縣級以上物業(yè)主管部門備案。

　　第三十一條物業(yè)服務企業(yè)應當將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　物業(yè)主管部門和價格主管部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)服務標準的檢查。對收費標準與服務標準、服務質(zhì)量、服務等級不符的，應責令整改;整改不到位的，由價格主管部門降低其收費標準。

　　第三十二條物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主大會應當決定是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。

　　決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同;決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前1個月告知原物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十三條物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)決定物業(yè)服務合同期限屆滿后，不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當于物業(yè)服務合同期限屆滿前履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前1個月通知業(yè)主委員會。

　　第三十四條物業(yè)服務合同期滿后，物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主委員會續(xù)簽書面物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)事實上提供了物業(yè)服務，且履行了告知義務，業(yè)主委員會也未表示不接受服務的，物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主履行相關義務。

　　業(yè)主委員會共同決定不再接受物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。

　　第三十五條物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主不再接受事實服務，物業(yè)服務企業(yè)應當在15日內(nèi)與業(yè)主委員會完成交接。物業(yè)服務企業(yè)應當履行法定交接義務，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。

　　原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主委員會決定有爭議等為由拒絕辦理交接，原物業(yè)服務企業(yè)在應當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。業(yè)主委員會應當配合原物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主欠交的有關費用。

　　原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，業(yè)主委員會應當依法提起訴訟或者申請仲裁，新的物業(yè)服務企業(yè)不得強行接管。

　　因業(yè)主委員會的原因在15日內(nèi)未完成交接的，物業(yè)服務企業(yè)應提請當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)(居民委員會)進行協(xié)調(diào)。在7日內(nèi)仍協(xié)調(diào)不成的，物業(yè)服務企業(yè)可以撤出物業(yè)管理區(qū)域，但應當將相關資料移交至當?shù)亟值擂k事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，由其代為保管。

　　第三十六條物業(yè)主管部門應當按要求建立物業(yè)管理行業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員實行動態(tài)監(jiān)督管理。由物業(yè)主管部門和房地產(chǎn)行業(yè)信用信息征信評價機構對物業(yè)服務企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員通過日?？己撕湍甓葘徍诉M行等級評價。要運用好企業(yè)信用評價結果，使其在項目承接、企業(yè)和項目評優(yōu)、企業(yè)資質(zhì)晉級、企業(yè)年度審核及銀行信貸等方面發(fā)揮參考作用。

　　第五章物業(yè)的使用與維護

　　第三十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、公共設施設備的用水、用電按照居民生活用水、用電價格標準實行。經(jīng)業(yè)主大會同意，改變用途不作公用的，其用水、用電價格標準按照相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十八條通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)城市道路及其綠化、市政公共設施的維修養(yǎng)護由市政、園林主管部門負責。通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共汽車道路的保潔工作由環(huán)衛(wèi)部門負責。物業(yè)服務企業(yè)收集業(yè)主的生活垃圾后負責運到垃圾中轉站，中轉站至垃圾場的清運及產(chǎn)生的相關費用由環(huán)衛(wèi)部門負責。業(yè)主電表及表前的供電管線及設備的維修養(yǎng)護，由供電部門負責。業(yè)主水表及表前的供水管道及設備的維修養(yǎng)護由供水部門負責。業(yè)主燃氣表及表前的燃氣管道及設備的維修養(yǎng)護由供氣部門負責。通信、有線電視等單位，應承擔相關的管理和設施設備維修、養(yǎng)護責任。

　　第三十九條業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的規(guī)定。

　　業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當按照有利于物業(yè)安全使用、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面相鄰關系。

　　第四十條業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，除遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約外，應當征得利害關系業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。

　　第四十一條物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)維護、修繕、檢查等工作時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當提供方便。

　　第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業(yè)主的停車需要。

　　規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的歸屬，由建設單位通過出售、附贈或者出租等方式約定，并向全體業(yè)主公布車庫、車位處分情況。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　第四十三條利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、其他公共場所、共有房屋、共用設施設備、共用部位進行經(jīng)營的，應當征得有利害關系的業(yè)主同意，并經(jīng)業(yè)主大會或經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益在扣除成本(人工、維護和稅費等)后應當按照業(yè)主大會的決定使用，并向全體業(yè)主公布實際收入和支出情況，接受業(yè)主委員會的質(zhì)詢。

　　第四十四條業(yè)主所購置的物業(yè)，應該按照《住宅專項維修資金管理辦法》交存房屋維修資金。

　　20xx年6月1日之前所購物業(yè)，按照規(guī)定標準由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會代為收繳的房屋維修資金，要加強使用監(jiān)管，防止挪作他用，物業(yè)主管部門有權采取調(diào)查、查閱賬目、專項審計等方式進行監(jiān)督;20xx年6月1日以后所購物業(yè)，業(yè)主按照新的繳納標準首次歸集交存至房屋維修資金歸集管理中心專戶儲存，專款專用。

　　房屋維修資金用于房屋共用部位、共用設施設備等公共部分保修期滿后的維修、更新和改造，由業(yè)主按照所擁有的建筑面積比例分攤;需要維修、更新和改造的物業(yè)項目，其維修方案和維修費用必須由占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主簽字同意后方可使用。房屋維修資金在業(yè)主委員會成立前由房屋維修資金歸集管理中心代管。業(yè)主委員會成立后，可根據(jù)業(yè)主大會決議，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會雙方負責人同時到房屋維修資金歸集管理中心辦理手續(xù)，按照規(guī)定程序將房屋維修資金移交給其他單位代管;未決定移交的由房屋維修資金歸集管理中心繼續(xù)代管。業(yè)主大會開立的房屋維修資金賬戶，必須接受房屋維修資金歸集管理中心的監(jiān)督。

　　第四十五條建設單位應當按照國家、省規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔保修期間的物業(yè)保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

　　建設單位在物業(yè)交付使用辦理權屬初始登記手續(xù)前，應當按照國家、省、市有關規(guī)定一次性向物業(yè)主管部門交納物業(yè)保修金。

　　物業(yè)保修金繳存、使用、退還、管理和監(jiān)督辦法，由市物業(yè)主管部門會同市財政、市價格主管部門另行制定。

　　第四十六條物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)的巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，按照物業(yè)服務合同的約定及時進行維修養(yǎng)護或者通知責任人及時維修養(yǎng)護，消除隱患。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可由物業(yè)服務企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。

　　第六章附則

　　第四十七條業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)的，參照本辦法相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十八條本辦法自發(fā)布之日起施行。

　　常德市物業(yè)管理規(guī)定相關

物業(yè)管理規(guī)定3

　　一、貫徹“預防為主，防消結合”的方針。按照“誰主管，誰負責”的原則，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切實到實處。

　　二、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)必須委托有組織的專業(yè)隊伍進行。

　　三、發(fā)生火警立即疏散被困人員,并立即打“119”求救，派人到路口接消防隊到達現(xiàn)場，同時組織自救，使用有效的.消防器，把火災撲滅于萌芽狀態(tài)。

　　四、高層建筑周圍的消防車道不得堵塞和占用，樓梯、走道和安全出口等部位應當保持暢通，不得擅自封閉和堆放雜物，存放自行車。

　　五、不得把帶有火種的雜物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶旁燒垃圾、廢紙。

　　六、遵守電器安全使用規(guī)定，不得超負荷用電，嚴禁安裝不合格的保險絲，確需加大用電負荷，必須向上級部門申請，經(jīng)批準后方可增容。

　　七、嚴禁用金屬構件或其它金屬物體搭接作回路線，更不準將導線搭接在氣焊設備、煤氣管道、油罐等易燃易爆危險物品的管道或設備上。

　　八、高層建筑的室內(nèi)裝修材料，不得隨意降低耐火等級，用于天花吊頂、間墻、保溫以及消聲的材料，必須是非燃或難燃材料，天花吊項內(nèi)部電線必須外套難燃管。

　　九、消防設施、器材嚴禁挪作他用，嚴禁損壞、丟失，如發(fā)現(xiàn)破爛或鼠害應立即報告。

　　十、每星期檢查一次消防箱、水帶、水槍、卷盤、破碎按鈕、警鈴，必須齊全完好。消防箱玻璃如有破爛，立即更換。

　　十一、消防通道燈必須完好，燈泡燒壞及時更換。

　　十二、消防箱前面及消防通道嚴禁堆放雜物。

　　十三、1211滅火器必須齊全完好，份量不夠或過期，必須加足、更換。

　　十四、地下室及天面水池水量必須保持充足。

　　十五、電梯機房、發(fā)電機房要落實通風冷卻措施，油箱必須密封完好。

　　十六、每季度進行一次消防系統(tǒng)試驗：

　　(1)首層消防中心控制柜和地下室消防泵都處于自動控制狀態(tài)；

　　(2)試驗消防栓系統(tǒng)；

　　(3)試驗寫字樓自動噴淋系統(tǒng)；

　　(4)試驗寫字樓煙感報警系統(tǒng)。

　　十七、燒焊作業(yè)動火前必須實行“八不”、“四要”、“一清”。

　　“八不”是指：

　　(1)防火滅火措施不落實不動火；

　　(2)周圍的易燃雜物未清除不動火；

　　(3)附近難以移動的易燃結構未采取安全措施不動火；

　　(4)凡盛裝過油類等易燃液體的容器管道，未經(jīng)洗刷干凈，排除殘存的物質(zhì)不動火；

　　(5)凡盛裝過氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器或管道不動火；

　　(6)凡存儲有易燃易爆物品的車間、倉庫和場所，未經(jīng)排除易燃易爆危險的不準動火；

　　(7)在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不動火；

　　(8)未經(jīng)配有相應滅火器材的不動火。

　　“四要”是指：

　　(1)動火時要有現(xiàn)場安全負責人；

　　(2)現(xiàn)場安全負責人和動火人員，必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)有不安全苗頭時要立即停止動火；

　　(3)發(fā)生火災爆炸事故時要及時樸救；

　　(4)動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)定。

　　“一清”指動火人員和現(xiàn)場安全責任人在動火后，應徹底清理現(xiàn)場火種后才能離開現(xiàn)場。

　　十八、防火的基本辦法：

　　(1)控制可燃物；

　　(2)隔絕助燃物；

　　(3)消滅著火源。

　　十九、安裝、使用電氣設備時必須符合防火規(guī)定，臨時增加電氣設備，必須采取相應的措施，保證安全。

　　二十、建立健全防火制度和安全操作規(guī)程，組織實施逐級防火責任制和崗位防火責任制。

　　二十一、發(fā)生火災時，起火單位要迅速組織力量，撲救火災，搶救生命和物資，并派人接應消防車。任何單位或個人都有義務支援滅火。

　　二十二、組織防火檢查，消除火災隱患，改善消防安全條件，完善消防設施。

　　二十三、管理人員應當堅守崗位，加強值班和檢查，確保安全。

物業(yè)管理規(guī)定4

　　物業(yè)管理規(guī)定為維護公寓所有人、使用人的合法權益，明確使用、管理、維修責任，保證公寓社區(qū)的整潔、安全及房屋的正常使用，特制定物業(yè)管理規(guī)定如下：

　　一、本物業(yè)管理規(guī)定（是指涿州京都俱樂部有限公司會員公寓社區(qū)物業(yè)管理規(guī)定）由涿州京都高爾夫俱樂部有限公司（以下簡稱京都）根據(jù)有關國家法規(guī)及參照北京地區(qū)有關公寓社區(qū)物業(yè)管理規(guī)定而制定。本物業(yè)管理規(guī)定的執(zhí)行單位為涿州京都高爾夫俱樂部有限公司物業(yè)部（以下簡稱京都物業(yè)部）。

　　二、京都物業(yè)部的管理內(nèi)容：

　　1、負責公寓內(nèi)外部建筑的維修和管理；

　　2、負責共用建筑部分、共用設施的管理、維修及養(yǎng)護；

　　3、負責會員公寓社區(qū)市政、道路、照明、綠化等公用配套設施的管理、維修及養(yǎng)護；

　　4、負責會員公寓社區(qū)衛(wèi)生、治安、交通等管理和服務；

　　5、負責向產(chǎn)權人、使用權人收取各項物業(yè)管理費用及其它費用；

　　6、組織開展各類社區(qū)服務。

　　三、會員公寓房產(chǎn)業(yè)主及會員公寓使用權人，無論是否使用與否，均必須交納物業(yè)管理費用，物業(yè)管理費用如下：

　?。ㄒ唬┕簿S修基金

　　1、會員公寓業(yè)主或會員公寓使用權人須向京都物業(yè)部交納公共維修基金（基金比例為房價總額的2%），基金由京都物業(yè)部統(tǒng)一代管，該基金本息為會員公寓房產(chǎn)業(yè)主與會員公寓使用權人所有，所有的利息作為公寓的共用部位和共用設施維修養(yǎng)護費用，基金利息不敷使用時，京都物業(yè)部有權根據(jù)相關法律規(guī)定，要求會員公寓房產(chǎn)業(yè)主及會員公寓使用權人按各自公寓的建筑面積分攤繳納。

　　2、會員公寓業(yè)主或會員公寓使用權人轉讓公寓所有權或使用權時，京都物業(yè)部應退還其交納的公共維修基金本金，但如果會員公寓房產(chǎn)業(yè)主或會員公寓使用權人拖欠應交納的其它物業(yè)管理費用，京都物業(yè)部可從其基金本金中扣還。

　　3、會員公寓受讓業(yè)主或會員公寓使用權受讓人必須從所有權或使用權轉讓之日起十日內(nèi)全額繳納公共維修基金。

　　4、公共維修基金由京都物業(yè)部單獨設立專門帳戶管理、?？顚Ｓ谩⒂泿さ綉?。

　　5、公共維修基金的交付時間為房產(chǎn)合同簽訂之日。

　?。ǘT公寓綜合管理費會員公寓房產(chǎn)業(yè)主與會員公寓使用權人不論是否入住，應在業(yè)主驗收公寓確認之日起，按京都物業(yè)部制定的費用標準交付管理費，物業(yè)管理費包括：

　　（1）綠化費

　　（2）化糞池清掏費

　　（3）管理費

　?。?）公寓社區(qū)共用設施維護費

　?。?—4項根據(jù)會員公寓房產(chǎn)業(yè)主及會員公寓使用權人的公寓銷售實測建筑面積收?。?/p>

　　（5）生活垃圾外運費

　?。?）保安費

　?。?）其它會員公寓業(yè)主或會員公寓使用權人委托京都物業(yè)部增加服務項目而產(chǎn)生的費用。

　?。ㄈT公寓房產(chǎn)業(yè)主或會員公寓使用權人委托京都物業(yè)部代收的.其它費用，包括水費、電費及其它國家法律規(guī)定的稅費。

　?。ㄋ模┚┒几郀柗蚓┒嘉飿I(yè)部依據(jù)國家規(guī)定及北京市公寓社區(qū)物業(yè)管理收費的平均水平及維修基金收取平均水平標準而制定和調(diào)整物業(yè)管理費。

　?。ㄎ澹┚┒紩T公寓房產(chǎn)業(yè)主或會員公寓使用權人必須遵守執(zhí)行京都公寓物業(yè)管理規(guī)定交付維修基金、物業(yè)管理及其它費用。

　　四、會員公寓房產(chǎn)業(yè)主與會員公寓使用權人可以向京都物業(yè)部及涿州房管部門申請轉讓，但必須依據(jù)京都物業(yè)部制定的轉讓手續(xù)及國家房產(chǎn)部制定的過戶標準轉讓申請登記，以及交付京都物業(yè)部、國家房產(chǎn)部門規(guī)定的相關費用之后方可辦理轉讓手續(xù)。

　　五、應保證嚴格遵守會員公寓社區(qū)的各項管理規(guī)定。如會員公寓房產(chǎn)業(yè)主或會員公寓使用權人將所有公寓出租他人，必須提前通知京都物業(yè)部，并由使用人簽署經(jīng)公寓所有者認可的、承諾遵守物業(yè)管理制度的合約，此合約將自動成為公寓銷售合同的附件之一。如拖欠京都物業(yè)部各項物業(yè)管理費用，京都物業(yè)部有權制止該租賃行為。對于涉及房屋共用部位、共用設施的使用、維護和管理的各個事項，會員公寓房產(chǎn)業(yè)主與會員公寓使用權人必須服從京都物業(yè)部的統(tǒng)一安排，協(xié)助京都物業(yè)部做好各項工作。

　　六、京都物業(yè)部職責

　　1、依照本物業(yè)管理規(guī)定的管理內(nèi)容，決定會員公寓社區(qū)的物業(yè)管理形式，全面認真地完成會員公寓社區(qū)的管理工作。

　　2、保證公共維修基金、會員公寓社區(qū)綜合管理費和日常管理服務費用的合理使用，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　3、保證自收取物業(yè)管理費之日起，滿足會員公寓業(yè)主及會員公寓使用權人的路、水、電全通的入住條件。

　　七、當公寓需要大修時，京都物業(yè)部將根據(jù)修繕部位和定額制定預算，經(jīng)相關產(chǎn)權人同意并集資后方能施工，如相關產(chǎn)權人不同意或不能集資修繕，由此產(chǎn)生的一切后果，京都物業(yè)部不予承擔。

　　八、會員公寓房產(chǎn)業(yè)主或會員公寓使用權人在裝修其公寓時，必須向京都物業(yè)部填寫裝修申請書并遵守京都物業(yè)部規(guī)定的裝修要求及交納相關費用后方可施工。

　　九、會員公寓房產(chǎn)業(yè)主或會員公寓使用權人違反物業(yè)管理規(guī)定，京都物業(yè)部有權采取停水、停電或停止其房產(chǎn)使用權的措施，直到業(yè)主交清所欠費用及滯納金。

　　1、業(yè)主欠繳或拒繳本物業(yè)管理合同規(guī)定的各項費用，京都物業(yè)部有權向其加收滯納金，每逾期一日，加收業(yè)主應付全額款項萬分之五的滯納金。

　　2、因不可抗力導致本物業(yè)管理合同無法履行或造成損失的，不追究違約責任。

　　十、本物業(yè)管理規(guī)定的適用對象所有購買涿州京都高爾夫俱樂部有限公司會員公寓的房產(chǎn)所有權人和使用權人。

　　十一、京都會員公寓房產(chǎn)產(chǎn)權所有人及會員公寓使用權人必須是京都會員。

物業(yè)管理規(guī)定5

　　無錫物業(yè)管理規(guī)定如下

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條市、縣級市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導和組織，制定落實扶持政策，建立物業(yè)管理目標責任機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當明確負責物業(yè)管理的部門和人員;對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)助和監(jiān)督;協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務,建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè),業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)等關系;落實本轄區(qū)內(nèi)舊住宅小區(qū)、拆遷安置房小區(qū)長效管理工作。

　　社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助、配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關工作。

　　第四條市、縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　物業(yè)管理行政主管部門所屬的物業(yè)管理機構應當根據(jù)職責，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的日常管理工作。

　　市、縣級市、區(qū)相關部門應當按照各自職責，共同做好物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。

　　第五條市、縣級市、區(qū)人民政府應當建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位等參與的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

　　第六條物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，培訓從業(yè)人員，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平。

　　第七條對在物業(yè)管理活動中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的單位和個人，市、縣級市、區(qū)人民政府應當給予表彰、獎勵。

　　第二章業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

　　第八條符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)會議：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑總面積百分之五十以上的;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。

　　第九條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組由業(yè)主、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設單位、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成?；I備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。

　　籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，推薦方式和辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主。

　　第十條籌備組成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)本人及其直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;

　　(三)無索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)報酬的行為;

　　(四)無泄露或者非法使用業(yè)主資料的行為。

　　除前款規(guī)定條件外，籌備組中的業(yè)主成員還應當遵守臨時管理規(guī)約，交納物業(yè)服務費用，個人信用記錄良好，無犯罪記錄。

　　第十一條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應當參與指導。

　　業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，應當將所代表業(yè)主的書面意見呈交業(yè)主大會。

　　第十二條業(yè)主大會決定以下事項：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(四)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(六)籌集和使用專項維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

　　(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的事項。

　　業(yè)主大會決定前款第(六)項和第(七) 規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款規(guī)定的其他事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十三條業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員; 擔任業(yè)主委員會委員后，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以更換或者罷免：

　　(一)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務企業(yè)有直接利害關系的;

　　(二)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)且未改正的;

　　(三)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費或者專項維修資金且未改正的;

　　(四)違法出租房屋且未改正的;

　　(五)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(六)有嚴重不良信用記錄或者犯罪行為的;

　　(七)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的不得擔任業(yè)主委員會委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

　　第十四條街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作人員、首次業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會委員應當接受物業(yè)管理行政主管部門的培訓，提高物業(yè)管理水平。

　　第十五條業(yè)主委員會履行以下職責：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議;

　　(二)召集業(yè)主大會會議、報告物業(yè)管理實施情況;

　　(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費以及其他相關費用;

　　(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十六條業(yè)主委員會換屆選舉，應當在屆滿前三個月告知社區(qū)居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應當對換屆改選工作進行指導。

　　第十七條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助移交，或者向人民法院提起訴訟。

　　第十八條業(yè)主委員會可以邀請街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會對上一屆業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益等情況進行核查，也可以委托第三方進行審計;核查結果或者審計報告應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第十九條有下列情形之一的住宅小區(qū)，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;

　　(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復指導后仍不能成立的;

　　(三)業(yè)主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復指導后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

　　第二十條物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，成員可以由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會、建設單位、業(yè)主代表等組成。

　　物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于物業(yè)管理委員會人數(shù)的百分之五十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主代表中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會的成員資格參照本條例第十三條執(zhí)行。

　　物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第二十一條物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責的，作出決定前，應當征求全體業(yè)主意見;決定作出后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于三十日。

　　物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會職責的，應當按照規(guī)定履行職責。

　　對于符合成立業(yè)主大會條件的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會。能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第二十二條物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)應當告知物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門?？h級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會的指導和監(jiān)督。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十三條建設單位在申請建設工程規(guī)劃許可證前，應當征求物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

　　第二十四條新建物業(yè)項目明顯分割成多個自然小區(qū)，并且配套設施設備、物業(yè)服務用房等各自獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　已經(jīng)投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域，并予以公告。

　　第二十五條新建住宅以及用于銷售的非住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。

　　第二十六條新建物業(yè)建設單位與依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同后，應當按照物業(yè)服務費用或者建筑物管理維護費用年度總額的一定比例，分別向物業(yè)管理行政主管部門繳存首期物業(yè)服務保證金，用于物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位經(jīng)督促后仍未履行前期物業(yè)管理職責，而影響業(yè)主正常生活的應急處置。

　　前期物業(yè)服務保證金實行統(tǒng)一交存、權屬不變、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管、及時返回的原則。

　　前期物業(yè)服務保證金的具體管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

　　第二十七條新建物業(yè)在辦理商品房預(銷)售許可證前，建設單位應當按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等備案手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分方案經(jīng)備案后不得擅自變更。

　　第二十八條建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。

　　第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規(guī)劃許可證中載明，并在辦理商品房預(銷)售許可證之前予以確定。

　　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務用房，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置;新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)均為非住宅的，建設單位應當按照地上地下總建筑面積千分之三的比例配置。物業(yè)服務用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。

　　新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標準配置物業(yè)服務用房;住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業(yè)的標準配置物業(yè)服務用房。

　　第三十條建設單位在辦理商品房預(銷)售許可證時，市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務用房進行核查。

　　建設單位在組織竣工驗收時，應當通知市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門參加。

　　物業(yè)服務用房的用途不得擅自變更。

　　第三十一條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備按照規(guī)定程序進行查驗，查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協(xié)議，辦理物業(yè)交接手續(xù)。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在辦理承接查驗備案手續(xù)后，將承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　物業(yè)承接查驗的費用由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

　　第四章物業(yè)服務

　　第三十二條從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級范圍內(nèi)承接物業(yè)項目。

　　物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目的，應當持企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、誠信證明等材料向物業(yè)所在地的市、縣級市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十三條物業(yè)服務項目實行項目經(jīng)理責任制。物業(yè)服務企業(yè)在派出項目經(jīng)理后應當按照規(guī)定報物業(yè)所在地的物業(yè)管理機構備案、建檔。

　　物業(yè)項目經(jīng)理、管理專業(yè)人員、專業(yè)技術人員應當按照規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證書或者技術職稱證書。

　　第三十四條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)證書，項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)電梯運行維護費、公共能耗費等分攤情況;

　　(四)其他應當公示的信息。

　　第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當參照物業(yè)管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務，遵守有關技術標準、專業(yè)技術規(guī)范，及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務。

　　第三十六條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務質(zhì)量和價格相符原則。

　　普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，非普通住宅和非住宅實行市場調(diào)節(jié)價。

　　未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調(diào)整;前期物業(yè)合同約定的服務標準和收費標準未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，不得擅自調(diào)整。

　　物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準由雙方另行約定。

　　第三十七條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用。

　　業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院起訴或者申請仲裁。

　　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，轉讓人應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用;受讓人應當在辦理權屬登記后三十日內(nèi)，將物業(yè)權屬轉移情況、物業(yè)服務費用結算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十八條物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設施設備進行經(jīng)營的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。

　　經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的`維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需要。前期物業(yè)服務期間，經(jīng)營性收益的使用管理由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務合同中約定。

　　經(jīng)營性收益由物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬;由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設經(jīng)營性收益賬戶。經(jīng)營性收益的管理應當接受業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委員會的監(jiān)督。

　　經(jīng)營性收益的收支情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。前期物業(yè)服務結束時，物業(yè)服務企業(yè)應當對經(jīng)營性收益收支情況進行審計，并將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十九條物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關規(guī)定，建立健全規(guī)范的專項財務制度。

　　第四十條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)主委員會或者被選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、電梯等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　因維護保養(yǎng)不當?shù)仍驅е孪?、電梯等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當履行修復責任或者承擔相應費用。

　　第四十一條市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，制定物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用管理辦法，對物業(yè)服務企業(yè)、項目經(jīng)理實行動態(tài)管理，對物業(yè)服務情況進行定期檢查。

　　市、縣級市物業(yè)管理機構具體負責物業(yè)服務企業(yè)、項目經(jīng)理誠信信息收集、核查與匯總，建立行業(yè)誠信信息系統(tǒng)，并對物業(yè)服務公眾滿意度進行測評。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當協(xié)助開展物業(yè)服務企業(yè)誠信系統(tǒng)信息采集工作。

　　第四十二條物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，不得申報各類物業(yè)服務示范項目，不得在本市范圍內(nèi)承接物業(yè)服務項目，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：

　　(一)在物業(yè)管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

　　(二)出租、出借、轉讓資質(zhì)證書的;

　　(三)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理狀況混亂的。

　　第四十三條物業(yè)項目經(jīng)理有下列嚴重失信行為之一的,應當錄入項目經(jīng)理誠信信息系統(tǒng)，列為不合格項目經(jīng)理，所屬物業(yè)服務企業(yè)錄入物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)：

　　(一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;

　　(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的;

　　(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;

　　(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設施設備進行經(jīng)營的;

　　(五)因管理失職，造成人員傷亡、財產(chǎn)損失等重大責任事故的;

　　(六)損害業(yè)主或者公共利益，情節(jié)嚴重的;

　　(七)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且又不整改的。

　　第四十四條物業(yè)服務企業(yè)未按照合同約定、技術標準、專業(yè)技術規(guī)范等提供物業(yè)服務的，應當錄入物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)。

　　第四十五條業(yè)主應當遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。

　　業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。

　　第四十六條物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查，并及時共享物業(yè)服務企業(yè)誠信管理信息、物業(yè)服務合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分、承接查驗備案等信息。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第四十七條建設單位應當對所售物業(yè)承擔質(zhì)量保修責任，對在質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問題履行保修義務，并依法承擔相應的賠償責任。

　　第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設施交付使用后，由接收單位進行維護保養(yǎng)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設施不得擅自改變使用功能。

　　第四十九條建設單位應當向全體業(yè)主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，不得單方面設定三年以上的租賃期限，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租。

　　車位、車庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示;小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫;小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售。

　　第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;

　　(三)違反有關人均建筑面積、使用功能等規(guī)定出租房屋;

　　(四)違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(五)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、轉移共用設施設備;

　　(六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品;

　　(七)制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風;

　　(八)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

　　(十)擅自擺攤設點、占道經(jīng)營，無序停放車輛;

　　(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十二)法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害其合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第五十一條市、縣級市、區(qū)相關部門應當按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列相關違法行為。

　　城市管理行政執(zhí)法部門負責違法搭建、亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪聲超標等監(jiān)督檢查。

　　建設行政主管部門負責建設單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等監(jiān)督檢查。

　　公安部門負責治安、消防、技防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等監(jiān)督檢查。

　　市政公用行政主管部門負責供水、排水、功能照明、燃氣等監(jiān)督檢查。

　　特種設備安全監(jiān)督管理部門負責電梯安全運行等監(jiān)督檢查。

　　價格行政主管部門負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。

　　工商行政主管部門負責無照經(jīng)營的監(jiān)督檢查。

　　第五十二條建設單位在辦理房屋所有權初始登記之前，應當先行將首期物業(yè)專項維修資金一次性交存至物業(yè)所在地的物業(yè)管理機構。

　　公有住房售房單位在出售公有住房時，應當將首期物業(yè)專項維修資金一次性交存至物業(yè)所在地的物業(yè)管理機構。

　　受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸全體業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。

　　第五十三條物業(yè)專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶賬滾存資金(利息)和必要管理費用外，剩余部分納入相應物業(yè)管理區(qū)域專項維修資金統(tǒng)籌分賬，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部分和共用設施設備無法正常使用，以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人時的維修、更新和改造。

　　經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權業(yè)主委員會將專項維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部分和共用設施設備的維修、更新和改造。

　　專項維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應當在管理規(guī)約中明確。

　　第五十四條物業(yè)專項維修資金專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從專項維修資金中列支:

　　(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用;

　　(二)依法應當由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔的維修、養(yǎng)護費用;

　　(三)因人為損壞以及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;

　　(四)根據(jù)物業(yè)服務合同約定應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修養(yǎng)護費用;

　　(五)新增、新建配套設施、設備所需的費用;

　　(六)依法不得列支的其他費用。

　　第五十五條物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造工程決算應當向全體業(yè)主公示;使用資金超過一定金額的，應當接受具有相應資質(zhì)的中介機構組織審價，審價結果應當公示。

　　物業(yè)共有部分、共用設施設備維修、更新和改造工程的鑒定、監(jiān)理、咨詢、審價等費用應當列入工程成本。

　　第五十六條發(fā)生危及房屋安全情形需要動用專項維修資金，相關業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，可以由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、社區(qū)居(村)民委員會或者相關業(yè)主中一方提出申請，經(jīng)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、相關專業(yè)單位確認，物業(yè)管理機構初步查驗，報市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門審核。

　　申請人應當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過程協(xié)調(diào)監(jiān)管以及竣工后的驗收工作。

　　第六章舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

　　第五十七條本條例所稱舊住宅小區(qū)，是指交付使用時間較長，房屋產(chǎn)權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅小區(qū)，具體范圍由市、縣級市人民政府確定并公布。

　　第五十八條對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，縣級市、區(qū)人民政府應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，在屋面維修、外墻防滲、路面維修、市政管網(wǎng)改造、功能照明改造、環(huán)衛(wèi)設施改造、技防設施建設、停車位增設等基礎性設施和公共服務設施方面統(tǒng)籌推進整治改造工作。

　　第五十九條舊住宅小區(qū)電梯存在安全隱患的，應當限期更新改造。

　　未建立專項用于電梯維修資金的歸集制度前投入使用的舊住宅小區(qū)電梯，其更新改造資金由產(chǎn)權人和政府按比例分擔。具體分擔辦法由市、縣級市人民政府另行制定。

　　第六十條舊住宅小區(qū)整治改造完成后，縣級市、區(qū)人民政府應當建立舊住宅小區(qū)長效管理機制;所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責落實小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、綠化、治安、房屋維修等長效管理，籌備召開業(yè)主大會，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)服務費用。

　　物業(yè)行政主管部門應當加強對舊住宅小區(qū)長效管理的指導和監(jiān)督。城市管理行政執(zhí)法、公安、市政公用、工商等行政主管理部門應當按照各自職責，做好舊住宅小區(qū)長效管理的有關工作。

　　尚未列入整治改造計劃的舊住宅小區(qū)，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當組織實施保潔、保綠、保安等基本物業(yè)服務。

　　第七章拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理

　　第六十一條縣級市、區(qū)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理的領導、協(xié)調(diào)、考核工作。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)服務的組織實施，協(xié)調(diào)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理的移交、接管等工作。

　　第六十二條建設單位在拆遷安置房交付前應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽定前期物業(yè)管理合同，實施前期物業(yè)管理。

　　建設單位應當按照設計和規(guī)范要求，將拆遷安置房小區(qū)的配套用房和公共設施設備完善到位，及時交付給接收單位。

　　第六十三條拆遷安置房小區(qū)應當成立物業(yè)管理委員會，符合條件的應當召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。

　　第六十四條拆遷安置房小區(qū)的物業(yè)服務應當參照物業(yè)服務等級指導標準，收取相應的物業(yè)服務費。

　　拆遷安置房小區(qū)的共有部分、共用設施設備的經(jīng)營性收益應當用于物業(yè)服務支出。

　　縣級市、區(qū)人民政府以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當建立拆遷安置房小區(qū)管理服務經(jīng)費的保障機制。

　　第六十五條專項維修資金未全部歸集入戶前，拆遷安置房小區(qū)的共有部分、共用設施設備需要維修、更新、改造的，由物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)人民政府組織落實。

　　第八章法律責任

　　第六十六條違反本條例第二十九條第二款、第三款規(guī)定，建設單位未按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。

　　第六十七條違反本條例第三十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十八條違反本條例第三十八條第三款，物業(yè)服務企業(yè)代管的經(jīng)營性收益未單獨列帳的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十九條違反本條例第四十九條第一款規(guī)定，建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者業(yè)主要求承租車位、車庫，建設單位單方面設定三年以上的租賃期限的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的，沒收違法所得，并處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　違反本條例第四十九條第一款規(guī)定，建設單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二十萬元以上五十萬元以下罰款。

　　第七十條違反本條例第五十條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規(guī)定的，由住房保障和房產(chǎn)管理、公安、城管等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。

　　第七十一條物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)管理機構、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章附則

　　第七十二條本條例自20xx年月日起施行。

物業(yè)管理規(guī)定6

　　一、治安管理規(guī)定

　　1、小區(qū)住戶的機動車輛實行發(fā)卡、登記制度；住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場，并辦理相關手續(xù)。

　　2、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時，住戶都有義務積極配合，維護小區(qū)的安全穩(wěn)定。及時采取措施，維護現(xiàn)場秩序，通知有關部門，并做好善后工作。

　　3、遵守小區(qū)和管理處公布的各項規(guī)章制度，對不遵守制度的住戶進行勸阻和制止。

　　4、住戶應“看好自家門，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識。

　　5、住戶要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人或事。

　　6、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營，遵守國家政策、法規(guī)，服從管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營活動。

　　二、環(huán)境保護管理規(guī)定

　　1、愛護園林綠化，不采摘花朵，不損壞樹木。

　　2、愛護公共設施，不亂拆、亂搭、亂建、亂貼，保持小區(qū)環(huán)境整潔。

　　3、小區(qū)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點，飲食門店不得亂扔廢棄物，亂倒污水及排放其它污染物。

　　4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得制造影響居民正常休息的噪音，特別是在晚上十時至早晨八時期間嚴禁制造各種噪音，違者管理人員有權干預制止并采取必要措施。

　　5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點停放，出入禁鳴，整齊有序。

　　6、不在住宅內(nèi)使用燃燒式采暖、取暖、餐飲設備。

　　三、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

　　1、請自覺維護小區(qū)的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾，擺放物品。

　　2、垃圾裝好袋，置于垃圾收集點內(nèi)。

　　3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。

　　4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動物，飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關規(guī)定，且不得影響鄰里休息。帶寵物在小區(qū)散步時，不污染環(huán)境，寵物傷人由其主人負責賠償。

　　5、住戶裝修房屋，不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。

　　6、小區(qū)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負責清除和粉刷費用，并在公告欄予以曝光。

　　7、商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴大營業(yè)場地。

　　8、提醒進入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)定，維護小區(qū)的整潔。

　　四、停車管理規(guī)定

　　1、小區(qū)地下停車場，專供購（租）車位的'住戶使用，所有外來車輛未經(jīng)許可，不得進入；閑雜人員不得入內(nèi)。

　　2、小區(qū)住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡，一車一卡，持卡出入；臨時停車須登記，經(jīng)同意發(fā)臨時車輛停放卡，持卡進入，離開時退卡。

　　3、租用固定車位的車輛應按位停放，租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。對臨時進入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行擇位停放。

　　4、停車場地將采取24小時智能監(jiān)控記錄，配備滅火器，煙霧器。

　　5、停車場地應保持環(huán)境衛(wèi)生，不得在停車場內(nèi)擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。

　　6、車輛進入停車場禁止鳴喇叭，限速5公里/小時。

　　7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。

　　8、車輛進出和停放要注意前后左右車輛的距離，不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成阻礙。

　　9、車輛停放后，車主要帶走車上所放置的物品，并鎖好車鎖、車門和車窗，否則責任自負。

　　10、車主要愛護停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設備，不慎損壞時需照價賠償，若造成嚴重事故者將追究其法律責任。

　　11、有固定車位的車主要嚴格按照小區(qū)規(guī)定的停放費標準，按時交費，臨時車輛由管理員指引停放位置，并根據(jù)停車時間規(guī)定收費。

　　12、若車主不慎丟失車輛出入卡，應立即通知管理人員，提供有關資料，經(jīng)核實后繳納辦卡費，由管理處補發(fā)出入卡。

　　13、若車輛在停放區(qū)被損壞者，原則由損壞雙方協(xié)商解決，嚴重者可向保險公司索賠，當班保安員與管理處共同協(xié)助調(diào)查處理。

　　14、所有停放車輛，必須按規(guī)定停放，對違規(guī)行車和停泊車輛的車主，管理員有權采取警告、罰款、拖車等處罰措施，由此造成的損失一概由車主負責。

　　15、院內(nèi)嚴禁停放一切車輛，違者每次罰款200元。

　　五、消防安全管理規(guī)定

　　1、消防工作堅持“預防為主，防消結合”的方針，實行綜合管理、群防群治。

　　2、加強消防法律、法規(guī)和防火安全知識宣傳，提高住戶消防安全意識。

　　4、嚴禁外來裝有危險品車輛進入小區(qū)，教育兒童勿在小區(qū)內(nèi)玩火。

　　5、發(fā)現(xiàn)初期火災要及時撲救，對情況嚴重難以撲滅的，應及時撥打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。

　　6、自覺遵守政府燃放煙花爆竹的有關規(guī)定，杜絕火險隱患。

　　7、進行室內(nèi)裝修，必須嚴格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災事故。

　　8、不準從窗戶向外扔煙頭，沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。

　　9、樓梯、走道和安全出口等部位應保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。

　　10、消防設施、器材不得挪作他用，嚴防損壞和丟失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將作出嚴肅處理。

　　11、管理處對違章、用電、電氣焊或損壞消防設施器材的行為，及時制止或向有關部門報告。

　　12、以上各項規(guī)定望各位住戶極積支持配合，以便小區(qū)的管理。

　　本規(guī)定自XXXX年XX月XX日起執(zhí)行。

物業(yè)管理規(guī)定7

　　為了依法推進簡政放權、放管結合、優(yōu)化服務改革，國務院對取消和調(diào)整行政審批項目、價格改革和實施普遍性降費措施涉及的行政法規(guī)進行了清理。經(jīng)過清理，國務院決定：對66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。

　　三十五、刪去《物業(yè)管理條例》第三十三條、第六十一條。

　　此外，對相關行政法規(guī)的條文順序作相應調(diào)整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　原文：

　　第三十三條從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第六十一條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　國務院物業(yè)管理條例全文(20xx修改)

　　(20xx年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布根據(jù)20xx年2月6日《國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂)

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四條國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。

　　第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務費用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的.規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十四條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

　　第十五條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十六條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

　　第二十二條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　第二十三條建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二十四條國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十五條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

　　第二十六條前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第三十條建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　第四章物業(yè)管理服務

　　第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十四條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十六條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十七條物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十八條物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　第三十九條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

　　第四十一條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

　　第四十二條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

　　第四十三條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十五條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十六條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十七條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第四十八條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第五章物業(yè)的使用與維護

　　第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

　　第五十條業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

　　第五十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十二條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十四條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十五條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

　　第六章法律責任

　　第五十六條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上