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物業管理方案

時間：2024-07-14 18:07:34 管理

物業管理方案（精品15篇）

　　為確保事情或工作順利開展，常常要根據具體情況預先制定方案，方案是為某一行動所制定的具體行動實施辦法細則、步驟和安排等。那么我們該怎么去寫方案呢？以下是小編整理的物業管理方案，希望能夠幫助到大家。

物業管理方案（精品15篇）

物業管理方案1

　　一、前言

　　隨著經濟發展和城市化進程的加快，物業管理已經成為城市建設和社區發展中不可缺少的一環，而信息化物業管理的實施則是現代物業管理的大勢所趨。信息化物業管理是以信息化技術為支撐，通過網絡、智能化設備、操作系統等多種信息化手段對物業管理進行全面、精細化管理的一種模式。信息化物業管理方案的實施可以有效提升物業管理的質量和效率、減少人工成本、提高服務質量和居民滿意度，也是物業公司轉型升級的重要舉措。

　　二、信息化物業管理的基本架構

　　1.基礎信息平臺

　　基礎信息平臺包括物業公司的業務管理軟件平臺和數據管理平臺，將業務數據集成城一個系統，從而實現各部門之間的數據共享和協作辦公。這個平臺應包含完善、健全的規章制度及操作流程，以及專業合規的監管機構和運營團隊，確保數據的安全性和可靠性。

　　2.智能設備和網絡平臺

　　智能設備和網絡平臺是信息化物業管理的核心，包括實現規劃設計、建設、運營維護的智慧化物業系統，如智能門禁系統、視頻監控系統、消防系統、網絡通訊系統、物聯網技術等。這種智慧化物業系統能夠實現自動化、智能化管理，達到節能、環保、安全、便捷、高效等目標。

　　3.應用及服務平臺

　　應用及服務平臺主要包括物業服務平臺、業主社區平臺、智慧停車平臺等，這些平臺將信息化技術與物業服務有機結合起來，為物業管理提供全方位、多元化的服務支持。這樣的平臺建設能夠讓業主體驗到更為便捷、高效的物業服務，同時也可以增強業主對物業公司的信任、滿意度和忠誠度。

　　三、信息化物業管理的具體措施

　　1.智能門禁系統

　　智能門禁系統是一種將傳感器、計算機、通訊技術等集成起來的門禁管理系統。它除了具有傳統門禁系統的作用外，還可以通過網絡實現在線通信、數據管理、安全防護等多重功能，從而實現全程監管和實時反饋。在應用方面，可以通過開發一款APP供業主使用，實現手機遠程開鎖、快遞收發、預約進出等智能化管理。

　　2.視頻監控系統

　　為了增強小區的安全保障，可以通過建設視頻監控系統進行全方位監控。這種系統應該覆蓋小區的主要出入口、樓道、車庫等區域，并與公安機關的監控中心相連，實現聯動控制和快速響應，對事故和安全事件進行快速處理和交流。

　　3.消防系統

　　現代物業管理中，消防安全是必不可少的一部分，可以引入智能化技術，建設智能報警系統、監測系統和控制系統，實現煙感探測、火災報警、自動滅火、避難疏散等功能。整個系統應該采用分布式架構，具備高可靠性、高安全性和高靈活性，以滿足各種應急情況。

　　4.物業服務平臺

　　物業服務平臺是物業管理公司與業主之間的橋梁和紐帶，它應該具有在線派單、監督管理、服務評價等功能，通過視頻會議、在線聊天等多種手段，支持業主隨時隨地查詢物業服務信息、提出建議和投訴，并能夠實現快速的服務響應和處理。同時，還可以開發面向手機端和電視端的物業服務APP、展示大屏等應用工具，更好地推動信息化物業管理的實施。

　　5.業主社區平臺

　　業主社區平臺是業主與小區之間的互動平臺，可以通過該平臺提供便捷的交流、互助、購物、公告、信息查詢等社區服務，拉近業主與物業公司、業主與業主之間的距離，增強小區凝聚力，促進業主滿意度的提升。

　　6.智慧停車平臺

　　智慧停車平臺是一種基于信息化技術的車位管理系統，它可以實現停車場的自動化管理、實時數據查詢、預約掛號、無感支付等功能，讓車位使用和管理更加科學化、合理化和智能化。基于智慧停車平臺，還可以發展車輛共享服務、電動汽車充電樁服務等業務模式。

　　四、信息化物業管理的優勢和挑戰

　　1.優勢：提供高質量的物業服務

　　信息化物業管理平臺的建設，可以將綜合物業服務的各個環節打通和一體化，實現后臺信息的'共享和互通，提高管理效率和服務質量，對于業主而言，可以提供更加透明、公平、便捷、高質量的物業服務，為業主提供更多元化的服務內容，增強服務的針對性、覆蓋面和深度。

　　2.挑戰：技術、人才和安全等問題

　　信息化物業管理面臨的最大挑戰是技術、人才和安全等方面的問題。信息化技術日新月異，需要及時跟進和更新，同時也需要專業的開發和維護人才來保證系統平穩運行。安全風險是信息化物業管理必須面對和解決的問題，必須建設完善的安全措施和應急預案來防范和處理各種風險安全事件，同時提高業主的安全意識和服務滿意度。

　　五、總結

　　信息化物業管理是時代發展和“智慧城市”的需要，對于提高物業管理服務質量和效率、降低管理成本、增強業主對物業公司的信任度和忠誠度等方面具有重要意義。但實施信息化物業管理面臨的挑戰也不容忽視，需要物業公司充分認識和評估各種風險和問題，尋找對策來解決，盡快落實信息化物業管理的實施。只有這樣，才能實現社區更好的管理與服務，推動物業管理現代化的跨越發展。

物業管理方案2

　　一、工程分析

　　根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數的50％，其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

　　二、主要管理方案內容

　　根據上述數字顯示，做出對該工程的物業管理方案如下：

　　1、管理機構設置及人員配置

　　根據管理效勞的總體設想及小區的特點，本著“以人為本、效勞至上、精干高效、以崗定人〞的原則建立物業管理機構，管理實行工程經理負責制。該工程設工程經理1人和客戶效勞部〔以下簡稱客服部〕、維修部、安防部、環境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協助工程經理完成小區日常的各專項效勞工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書〔附后〕，在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行為標準和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

　　至于效勞人員的效勞標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對工程的巡查頻次以及環境部對園區的清掃頻次和標準，那么依照公司所提供的效勞等級為準。

　　1.1客服部

　　根據管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：

　　客服主管一名，主要負責工程客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為標準、效勞質量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，并參與小區各項費用的收取工作。

　　接待員1名，負責工程部效勞的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

　　收費員〔財務〕1名，負責工程物業費、水電費的收取，并控制有償效勞費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄后，交總公司財務室保管。并負責相關票據和收費臺賬的管理工作。〔如有水電表查抄工作，可委托維修部門協助完成〕

　　庫房管理員1名，負責工程所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。

　　行政文員1名，負責工程日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。

　　四名員工相輔相成，協作溝通，在完本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

　　1.2維修部

　　根據本工程實際情況和按照國際質量體系標準，維修部共設維修人員6-8名〔如有高壓配電室那么設值班人員2名，24小時輪流值班，并負責工程大型電力設施的維修保養工作〕，其中設：

　　主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。

　　其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名〔如電梯維保由專業維修公司分包，那么可省去該職務人員〕，分別負責工程的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大工程的效勞范圍，分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位開展。員工薪酬以績效考核制制定，以鼓勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責工程夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。

　　負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施〔如：配電箱、水泵房、給排水系統等〕進行常規性檢查，確保設備設施的完好運行〔春秋季設備設施維保方案需根據實際另行擬定〕。

　　負責轄區內重大節日期間，社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。

　　1.3安防部

　　根據工程實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒

　　的制度負責工程24小時平安防范工作。其中包擴：

　　安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，并負責對下屬員工的BI行為標準和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。

　　門崗3名，主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證前方可放行。

　　巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的平安防范和車輛疏導工作。

　　電子監控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視，協助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時間發現安全隱患，以便及時排除。并負責工程部各部門員工的工作監督。

　　1.4環境部

　　根據工程的實際情況，環境部設效勞人員12名，負責工程所轄區域的保潔、綠化等工作，其中包括：

　　環境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的`工作檢查、培訓及績效評定工作。

　　室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責工程樓宇內的環境衛生清掃及電梯清掃和腳墊的更換工作。

　　室外保潔員3名，負責工程樓宇外的環境衛生清掃工作，包括

　　工程水系的衛生維護工作。

　　綠化工3名，負責工程區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。

　　效勞標準那么根據工程物業效勞等級而定。

　　三、其他管理方案

　　1、常見突發事件的處理

　　1.1火災突發事件處理

　　1.2水浸突發事件處理

　　1.3電梯困人突發事件處理

　　1.4未知停電事件處理

　　1.5暴力突發事件處理

　　1.6盜竊以及其他犯罪活動處理

　　以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程，防范于未然，確保工程的公共平安。

　　2、社區文化的開展

　　效勞中心結合工程的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益〞為導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營造小區特有的文化氣氛。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等，以增進物業與業主的友好關系，促進物業公司的開展。

　　近年來，在商業中出現了一種新的購物場所——超市，在城市中十分火爆。這種直接、方便、快捷的購物方式，不僅倍受顧客的青睞，而且這種購物場所日益增多。筆者認為，如果將社會化、專業化、市場化的物業管理引入大型超市的管理中，通過高素質隊伍的高起點管理、高標準效勞，定會給顧客創造更加平安、優美、潔凈、方便的購物環境。這樣不僅可以極大地方便顧客，而且會給經營者帶來更大的社會效益和經濟效益。

物業管理方案3

　　為了貫徹執行《物業管理條件》，規范我街物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我街實際，制定物業管理工作實施方案。

　　一、組織領導

　　街道成立物業管理領導小組。主任由街道黨工委副書記、辦事處主任沈萌同志擔任；副主任由街道黨工委副書記鄭文珍、街道辦事處副主任陳同志擔任；成員由街道黨政辦、城管辦、社區辦、物業管理公司和各社區居委會負責人組成。下設辦公室，由街道社區辦主任蔡瑩同志兼任主任，城管辦主任林燕芳同志擔任黨務副主任。辦公室設在社區辦。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫忙社區居委會解決有關問題。各社區居委會要成立物業管理委員會，作為社區基層的物業管理協調機構。

　　二、規劃與目標

　　1、小區規劃

　　根據需要與合理原則，全街城建區規劃為56個物業管理小區，其中基礎條件較好的居民區（一類小區）15個；單位型居住區（二類小區）21個，目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）20個。

　　江濱社區18個，其中一類小區8個；即：①江濱花園；②中山2#、3#、4#；③望園樓；④建融花園；⑤永樂花園；⑥望江大廈；⑦晏公小區；⑧東風儲蓄所宿舍。二類小區8個，即：①市供銷社；②市公安局；③北門小學；④防疫站；⑤糧食局；⑥外貿公司；⑦百合竹柴炭宿舍；⑧金源小區。三類小區2個，即：①晏公路；②北門路。

　　后溪洋社區11個，其中一類小區3個：即：①桃源新城；②后溪公寓；③燕城商廈。二類小區3個：即：①長途客運站小區；②江邊路81號至100號小區；③江邊路35號至68號小區。三類小區5個：即：①新府路69號小區；②新府路65號小區；③燕江中路66號小區；④解放北路42號小區；⑤江邊路106號小區。

　　鴻燕社區6個，其中一類小區1個：即：茶花山莊。二類小區2個：即：①閩通長運黃山嶺小區；②燕江東路小區（包括市交通局宿舍樓、飼料公司宿舍樓、農行、重晶石宿舍樓、農行、化纖廠宿舍樓、勞服公司宿舍樓、燕歸宿舍樓）。三類小區3個：即：①黃山新村一路；②解放北路一組；③解放北路二組。

　　紅山社區13個，其中一類小區3個：即：①庫區路雙龍小區；②庫區路化纖廠宿舍；③燕江東路43號宿舍。二類小區5個：即：①永林宿舍；②軍供站宿舍；③工商宿舍；④智勝宿舍；⑤種子公司宿舍。三類小區5個：即：①黃山二路居民區；②石油公司宿舍；③燕江東路居民區；④庫區路居民區；⑤庫區路貨場。

　　黃山社區8個，其中二類小區3個：即：①貯木場新村；②永安四中；③人造板廠。三類小區5個：即：①黃山嶺；②北大橋；③西營坂；④尼葛新村；⑤原造紙廠福利區。

　　2、工作目標

　　社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切實利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住環境，并且對于我市創立衛生城市、禮貌城市和一流人居環境具有重要意義。

　　20xx年前，我街物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義，取得理解和支持；在36個一、二類物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，切實發揮業主、業主委員會在物業管理活動中自治的作用；根據住宅小區的特點搞好分類指導，年內抓好五個試點，并認真推廣；進一步規范小區的物業管理。力爭到達36個一、二類物業管理小區在20xx年底前，逐步實行規范化的物化管理，20個三類物業管理小區，按照“舊城改造一個規范一個”的原則進行，以全面提升城市管理水平。

　　三、實施步驟

　　1、制訂方案（20xx年5月-6月15日）。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區，制定社區物業管理實施方案。

　　2、宣傳部署（20xx年5月26日-6月31日）。召開各種會議，對社區物業管理工作動員部署；運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。

　　3、抓好試點（20xx年6月16日-10月30日）。街道確定江濱社區的永樂花園、后溪洋社區的'后溪公寓小區、鴻燕社區的黃山新村一路、紅山社區的雙龍小區、黃山社區的貯木場新村作為物業管理的試點小區。試點方案另文。

　　4、推廣（20xx年11月1日-20xx年底）。試點工作經驗在各社區加以推廣，地試點中存在的問題和不中之處加以修正和改善。在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進《物業管理條例》在我街的全面落實。

　　四、主要措施

　　1、物業管理業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

　　2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理條例的第一職責人。對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常了解情景，進取協調解決問題，確保全街物業管理工作有步驟有秩序地推進。

　　3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會和駐區單位推進物業管理工作的情景進行督促檢查評比，對物管工作落實好的單位和表現突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不進取支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令其限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

物業管理方案4

　　服務定位：

　　我們致力于提供比河南物業管理更高標準的服務，打造安全、高效、專業、溫馨的辦公和居住環境，營造和諧、現代、高端的氛圍。

　　服務思路：

　　我們的服務禮儀親切、熱情、規范，流程方便、快捷、高效，項目細致、貼心、周到，讓客戶感受到安全、舒適、溫馨的服務，整體環境清新、寧靜、愉悅。

　　服務標準：

　　1）我們對業主/商戶謙虛有禮，樸實大方，表情自然，面帶微笑；

　　2）我們尊重業主/商戶的俗和慣，不品頭評足；

　　3）我們嚴格遵守約定的時間，不誤時，不失約，快速準確地提供服務；

　　4）我們在上崗或在公共場所時，不高聲呼叫，動作輕穩，聲音柔和，不打擾人；

　　5）我們同業主/商戶交談時注意傾聽，不隨意插嘴或打斷客戶談話；

　　6）我們不說對業主/商戶不禮貌的話，不做業主/商戶忌諱的動作；

　　7）我們使用敬語：根據時間、場合、對象，正確運用迎接、問候、告別等敬語；

　　8）我們對業主/商戶使用請求、建議、勸告式語言，不準使用否定、命令、訓戒式語言；

　　9）我們的服務語言應使用普通話和規范語言，不使用俗語、俚語和粗語。

　　服務目標：

　　我們的目標是將洛陽上海灘華府打造成央企總部服務和物業服務的標桿。

　　客服主管工作規程

　　職務：客服主管

　　直屬上級：服務中心經理（物業經理）

　　1、在服務中心經理的領導下，負責客服部的管理服務工作。

　　2、根據服務中心的近、遠期目標和統一部署，負責建立業主/商戶服務體系，制定、修改、充實客服部各項管理制度和服務流程，并組織實施。

　　3、負責客服部的管理和日常事務處理的領導和協調。充分發揮服務中心信息、調度、指揮中心的職能，協調好與各部門的關系，確保為業戶提供高質量的服務。

　　4、負責按照服務中心的計劃部署，領導客服部開展并完成部門的服務及經營目標。

　　5、在總公司有重大接待任務或慶典活動時，須根據相關預案，組織相關部門和人員全力配合集團，完成好總公司交辦的各項工作。

　　6、負責按流程實施客戶提出的各類服務需求，提供優質高效的服務，使客戶滿意。

　　7、負責小區文化活動的策劃、組織、實施，營造良好的辦公文化氛圍。

　　8、與業主/商戶建立并保持良好關系，定期走訪業戶，征求意見建議，掌握意向和需求，及時將得到的信息整理匯報給服務中心經理，并配合制定相應的服務方案。

　　9、每月定期將客服部收集的信息進行匯總、梳理、分析，形成月報上報服務中心經理。遇急、特、重、大、突發情況信息及時向服務中心經理匯報。

　　客服專員工作規程：

　　作為客服專員，直接向客服主管匯報。主要職責包括但不限于以下幾點：

　　1、根據業主/商戶服務體系，提供一站式服務，處理日常事務接待、報修、投訴、咨詢等問題。

　　2、協調本部門與各部門的工作。

　　3、處理日常投訴問題，對于難以處理的投訴需上報客服主管，重大投訴可直接上報服務中心總監。

　　4、負責客服部的文件、信息、資料的收發、整理、歸類、建檔及移交至服務中心檔案室。

　　5、負責客戶請修、投訴的接待、受理、跟進、回訪。

　　6、向業戶作解釋、宣傳相關法律、法規、規定。

　　7、接待外來訪客。

　　8、記錄客戶的日常報修，及時通知工程部進行維修，并對維修效率和質量進行跟蹤、回訪。

　　9、對業主/商戶物品的搬出，按有關規定開具“物品放行通知單”。

　　10、解答業主/商戶提出的各種問題及咨詢，并及時向客服部主管匯報。

　　物業前臺接待工作規程：

　　作為前臺接待員，直接向客服主管匯報。主要職責包括但不限于以下幾點：

　　1、熱情接待業主/商戶的各種投訴、報修以及求助并做好記錄。

　　2、協助總公司做好來訪貴賓的重要接待工作。

　　3、做好日常的臨時訪客接待、登記、卡證發放等工作。

　　4、負責小區來客的來訪接待、記錄、傳遞、反饋和解釋；對業主/商戶投訴跟蹤處理，重大問題及時向服務中心經理或客服主管匯報。

　　5、熱情接待業主/商戶的求助或投訴，盡力幫助解決問題，滿足需求。

　　6、對業主/商戶的問題，迅速響應，協調安排相關職能部門落實解決，并跟進解決情況回復，最后做好登記。

　　7、遇到無法解決的問題，要立即向上級領導匯報，在問題未得到解決前，要做好解釋工作，并盡快給予明確答復。

　　8、負責業主/商戶入住手續辦理、房屋交接驗收、入住資料簽定與發放、房屋鑰匙的管理與發放等具體工作。

　　9、遵照裝修管理的相關規定為業主/商戶辦理裝修手續。

　　10、負責物業接管驗收資料、業主/商戶入住資料、裝修資料的收集存檔，資料輸入電腦等相關工作。

　　11、每月催繳各類費用。

　　12、完成中心領導或主管交辦的其他任務。

　　客服部工作要求：

　　1、在工作期間，員工應著統一的工裝，佩戴員工證。

　　2、不得留怪發、長指甲，男員工不得留胡須和長發。

　　3、在工作崗位或巡邏時，員工的坐姿、站姿、走姿應該端正規范。不得倚靠墻壁或臺子，并且不得將手插入衣袋或褲袋中。除非工作需要，員工不得卷起袖子或卷起褲腳。

　　4、辦公室應該保持安靜，員工在工作期間不得交頭接耳、大聲喧嘩或打鬧嬉戲。在值班期間，員工不得吃零食、看報紙或做與工作無關的事情。

　　5、員工的辦公桌面應該保持整潔，不得擺放個人物品。辦公椅應該擺放整齊，離開時應將辦公椅推回辦公臺內。

　　6、當業主到訪時，員工應該立即起立，面帶微笑，主動與業主或商戶打招呼。員工在與業主或商戶交談時應該熱情友好、仔細傾聽并耐心解答。對于特殊情況，員工需要做書面記錄，并將投訴事項記錄在業主或商戶投訴記錄薄上。

　　7、在工作崗位和禁煙區內禁止吸煙。

　　8、前臺人員的形象要求如下：（A）員工應該穿著統一的制服，并在統一位置佩戴員工證，精神飽滿地投入工作；（B）員工的儀容儀表應該端莊大方，女員工應該化淡妝，以親切、自然、整潔亮麗的精神面貌迎候業戶；（C）員工不得當眾化妝、梳頭等；（D）員工的坐姿和站姿應該端正規范，不得托腮或做其他不雅的動作；（E）員工應該實行站立迎送服務，儀態端正，儀表整潔，熱情親切地迎送客戶。

　　9、員工應該熟練掌握各項管理制度和客服程序。

　　二、遵守紀律

　　1、員工應嚴格按規定時間上下班。

　　2、員工未經部門主管批準不得在工作時間內更換制服或離崗。

　　3、員工必須按規定時間用餐，餐后應盡快返回工作崗位，不得無故拖延用餐時間。

　　4、員工下班后非工作需要不得在辦公室逗留。

　　5、員工在上班時間內不得閱讀書報、吃零食或做其他與工作無關的事情。

　　6、服務臺內嚴禁空崗，有特殊情況需要離開時，員工應向領班請示后安排別人接替。

　　三、愛護公物

　　1、員工不得在賬簿、信箋紙、墻壁、桌面等上亂寫亂畫。

　　2、員工領用對講機、鑰匙時必須做好登記和驗收交接。

　　3、員工使用對講機時必須按規定拿好或插好，不得隨便放入衣袋或褲袋中，也不得抓天線或玩弄對講機。

　　4、員工未經批準不得隨便打私人電話或長時間占線。

　　5、員工不得挪用辦公室內的辦公用品，不得損壞或弄亂辦公室內或其他工作崗位上的公物。

　　6、員工應保持服務臺內和服務臺面上的清潔衛生和整潔。除電話、筆架和一些手冊外，任何東西都不得放在臺面上。各種登記本和表格應放在相應的.位置。員工應保持地面整潔，不得放任何無關的物品。

　　四、服務的注意事項：

　　1、員工在接待業主或商戶時應該待人接物周到禮貌、大方得體。

　　2、員工在為業主或商戶辦理業務時應該熟練快捷，盡量節省業主或商戶的時間。

　　3、員工在與業主或商戶交談時應該說話親切熱情、笑臉迎送，并尊重業主或商戶。

　　4、員工應該在業主或商戶面前竭力為公司樹立良好形象。

　　5、員工在接待業主或商戶詢問時應該有問必答、禮貌待客、百問不厭。

　　客服部門應該掌握收費標準，包括物業費、停車費、水電費等等，以便在客戶咨詢時提供準確的信息。

　　4、安全管理：

　　客服部門應該了解大廈的安全管理措施，包括消防設備、應急預案等等，以便在客戶遇到緊急情況時提供幫助。

　　5、服務流程：

　　客服部門應該熟悉服務流程，包括客戶投訴處理、報修流程等等，以便為客戶提供高效的服務。

　　6、業務知識：

　　客服部門應該掌握業務知識，包括物業管理、停車管理、安保管理等等，以便為客戶提供準確的信息和解決方案。

　　7、禮儀規范：

　　客服部門應該遵守禮儀規范，包括穿著、言談舉止等等，以便給客戶留下良好的印象。

　　本文介紹了物業服務中心的各項服務和管理流程。首先，物業服務中心收取的費用包括物業服務費、增值服務費、能源費和停車位費等。其次，大廈配套設施包括停車場、商業、安防、周邊交通和其他配套等。常用聯系電話包括派出所、消防、街道辦、社區、租賃辦、三防辦、供水、供電、供氣、視訊、服務中心和中控室等。裝修管理方面，業主需要填寫裝修申請書、裝修承諾書和裝修各項目平面圖紙，并繳納裝修保證金和垃圾清運費等費用。裝修單位需要提供營業執照復印件、承建資格證書復印件、裝修施工圖和施工方案、負責人身份證復印件、照片和聯系電話、施工人員身份證復印件和照片等資料。裝修備案需填寫《裝修備案表》，提供相關資料并簽字確認。裝修備案期限最長不得超過三個月，如超過需重新延期備案。

　　1.如果裝修需要破壞原有的防水結構，則必須提醒業主簽署“業主承諾”。

　　2.在引導業主和裝修負責人填寫相關表格后，應對表格內容和客戶提交的資料進行復核檢查。我們要感謝業主對我們工作的支持，并將裝修資料轉交給裝修負責人或授權人審核，以完善備案手續。

　　3.裝修負責人審核裝修備案登記證中的裝修項目后，客服人員應立即通知業主，并引導業主辦理后續手續。

　　4.前臺客服人員請業主和裝修負責人在《裝修管理服務協議書》上分別簽字（一式三份），裝修單位、業主和服務中心各保留一份。

　　5.收取業主或裝修單位的裝修保證金。

　　6.前臺將《裝修備案登記證》復印兩份并交給裝修單位。其中一份上注明“辦理出入證專用”，并加蓋服務中心公章；另一份需由裝修單位粘在裝修戶門上。然后將《裝修備案登記證》原件交給業主，并告知其在退裝修保證金時需憑《裝修備案登記證》原件和裝修保證金收據前來前臺辦理退款手續。同時，要提醒裝修施工負責人，裝修結束后應將所有施工人員的臨時出入卡退還前臺方可退還裝修保證金。

　　7.前臺客服對表格進行檢查，確認填寫完畢后，將《裝修備案登記證》、《裝修管理服務協議書》、裝修公司營業裝修單位營業執照復印件（加蓋公章）、承建資格證書復印件（加蓋公章）、顧客與裝修單位簽訂的裝修合同復印件和《施工人員登記表》按照此順序裝訂歸檔。

　　8.裝修資料歸檔對應資料夾的樓棟編號，在每一份裝修文件夾中第一頁的裝修目錄上注明裝修期限、客戶姓名、裝修負責人電話、裝修情況和交稅情況。然后將裝修資料按照從低樓層到高樓層的順序放置。

　　五、裝修延期辦理

　　1.裝修單位憑裝修許可證兩份復印件以及《人員臨時出入卡》來前臺辦理延期手續。

　　2.前臺客服人員根據裝修施工單位上報的延期時間，按照裝修期限最長不超過三個月的標準審定延期時間。

　　3.將審定的延期時間分別在《裝修備案表》上注明，并寫明同意延期，并加蓋部門公章。

　　4.在裝修文件中注明延期時間。

　　5.在《人員臨時出入卡》上注明“延期至20xx年X月X日”，并加蓋部門公章。

　　六、裝修保證金退還辦理

　　1.裝修完工后，業主向服務中心申請裝修核查。核查合格后，入住三個月且由樓下業主簽字認可后，可以在服務中心規定的時間前來前臺辦理退裝修保證金手續。

　　2.在退還裝修保證金之前，裝修單位要檢查裝修資料是否齊全。如果缺少某些資料，應要求其補齊。

　　客戶投訴是物業管理服務中不可避免的一部分。為了保證客戶的滿意度，我們需要建立完善的投訴處理程序。投訴的內容可以包括物業管理服務、物業收費、文化活動組織、突發事件處理等方面。投訴的方式可以通過電話、親臨、信函、電子郵件或通過物業服務人員進行。在處理投訴時，我們需要遵循“誰受理、誰處理、誰跟進、誰回復”的原則。盡快處理投訴，如果無法解決，需要及時向主管領導匯報，并向客戶解釋說明。處理投訴時需要詳細記錄投訴內容，判定投訴性質，調查分析投訴原因，確定處理責任人，提出解決方案，并回復客戶。在處理完畢后，需要進行回訪，征詢客戶對處理結果是否滿意，并對投訴的內容、解決方案、處理過程、處理結果進行總結評價。

　　1.要耐心傾聽，不與客戶爭辯，適度理解客戶的問題；

　　2.如有不明白的地方要問清楚，復述問題，確認投訴，真誠對待客戶；

　　3.要詳細記錄客戶的問題，認真分析，冷靜處理；

　　4.確定責任，及時處理，注重服務質量；

　　5.必須回訪客戶，總結經驗，提升服務水平。

　　七、客服回訪

　　一）客服回訪流程：

　　定期走訪，不定期回訪；

　　區域走訪和書面征詢投訴；

　　發放征詢表，記錄整改結果，反饋至客服部；立即通知責任部門整改；

　　對本部門和其他部門的問題進行問題分析統計；回收征詢表，記錄歸檔。

　　二）客服回訪目的：

　　加強服務中心與客戶的關系，及時聽取意見和建議，改進物業管理服務。

　　三）客服回訪規程：

　　1.定期回訪與不定期走訪相結合；

　　2.客服主管經常參與回訪和走訪，并負責檢查客服人員的回訪效果；

　　3.客服中心經理制定回訪計劃，匯總意見和建議，向分管副總監匯報；

　　4.回訪和走訪內容包括安保、清潔綠化、公共設施設備、特約服務費、便捷程度、服務態度以及對服務中心的滿意程度等；

　　5.回訪和走訪人員要注意禮儀禮貌，將客戶的意見和建議詳細記錄在“回訪情況記錄表”上；

　　6.收集意見和建議，對于普通的意見和建議，當場回復；對于投訴，按投訴處理流程處理，回訪率達100%；

　　7.匯總、分類、分析、總結回訪和走訪中收集到的信息，不斷提高對業主的服務質量和水平。

　　八、客戶滿意度調查

　　一）調查目的：

　　了解業主對物業服務的滿意程度，真實了解客戶的意見或建議，進一步提高服務質量。

　　二）調查周期：

　　原則上半年一次，一年2次，每年的6月和12月各調查一次。

　　三）調查流程：

　　1.客服部每月的6月或12月的15日左右發放滿意度調查表，有效企業的發放比例不低于95%；

　　2.客服部表單發放后10個工作日內收回滿意度調查表，并確保有效回收率不低于95%；

　　3.客服部收回滿意度調查表后三個工作日內完成統計工作；

　　4.客服部與次月提交滿意度調查分析報告。

　　四）意見整改：

　　1、對于調查表中企業提出的意見和建議，物業公司組織相關部門討論，并拿出初步解決意見；

　　2、對于企業提出的物業公司服務范圍內的事務性工作，所轄項目的項目經理立刻組織人員整改。

　　3、對于企業提出的涉及開發商、集團等重大問題，綜合管理部將向相關方匯報并確定最終的解決方案。

　　九、意見回復

　　1、為避免矛盾，物業公司將對每個業主提出的問題逐一回復，不對小區業主集體回復；

　　2、在沒有正式意見之前，客服部不得隨意回復意見；

物業管理方案5

　　為順利實現康樂里小區創建“北京市物業管理示范住宅小區”的目標，根據北京市考評的有關通知精神，在總結近年來本公司其他創建工作的.基礎上，結合康樂里小區管理服務中心工作實際情況，參照《物業管理示范住宅小區標準及評分細則》擬訂本創建實施方案。

　　一、指導思想：

　　通過開展創建活動，進一步提高管理水平，提升服務質量。

　　二、時間安排：

　　第一階段：宣傳動員、學習提高、組織落實階段，2月17-3月31日

　　第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日

　　第三階段：整改提高、迎接初檢、充實完善階段，4月21-5月25日

　　第四階段：準備區迎檢方案，并提出第五次整改計劃，5月26-7月5日

　　第五階段：請市小區辦、物業處專家指導創市優，7月1-7月30日

　　第六階段：召開專題會議準備創優迎檢工作，8月1-9月30日

　　三、組織體系：

　　成立創建領導小組和工作小組：創建領導小組負責部署和組織開展創建工作，統籌安排，協調一致，創建達標，工作小組負責執行實施。

　　創優領導組

　　組長：李志平

　　副組長：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂奇波

　　創優工作組

　　組長：樂奇波

　　副組長：葉鴻斌（設備組長）、閃志明（環境組長）、陳楊（資料組長）

　　組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峰、蘇佳。

　　四、創建工作小組人員分工：

　　項目組：樂奇波、葉鴻斌、閃志明、陳楊負責總策劃、總落實、總監督。

　　資料組：陳楊、曹燕、張宇、楊霄、趙剛、周毅

　　檔案負責人：趙剛

　　負責企業的資料收集、管理規程的整理、迎檢資料的編寫和相關培訓。

　　協助創優資料的整理、裝訂、打印等

　　環境組：閃志明、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳

　　檔案負責人：曹雪

　　經營部場所的環境及相關資料的整理。監管日常事務相關資料整理和收集。

　　裝修及樓宇外觀。小區清潔、綠化的環境及相關資料的整理。

　　設備組：葉鴻斌、樊榮章、宋國亮、石蒙、趙雁峰

　　檔案負責人：樊榮章

　　負責物業建筑資料、機電設施、設備資料的整理和收集。

　　負責小區機電設施、設備正常運轉、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關資料整理財務及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務相關資料整理。

　　檔案負責人：王振君

　　安全組：閃志明、何湘贛、趙雁峰

　　檔案負責人：何湘贛

　　負責小區日常安全護衛工作、培訓及相關資料的整理，協助完成其它工作。

物業管理方案6

　　一期工程的順利交接，新星小區首批業主的入住，是小區樓盤推廣中重要的一環環，對增強業主的信心和促進小區后期的銷售將起到很大作用，亦即“好的開始是成功的一半”。業主選擇新星，是信任新星、為自己和新星自豪、為自己的未來生活重新描繪嶄新色彩的綜合表現。同時，本活動更是掃清樓盤銷售的最后障礙和積聚人氣提高小區影響力及提升小區與公司品牌的有力手段。

　　有鑒于此，并本著強力構筑小區品牌、公司品牌及物業管理品牌的目的來籌劃本次活動，現表述如下，供公司領導決策參考。

　　活動內容

　　一、時間：

　　20xx年10月30日（星期五）上午9：30—10：00

　　二、地點：

　　營銷中心旁大坪

　　三、主持人：

　　（待定）

　　四、主題：

　　成就夢想燃亮未來

　　——金秋十月新星小區喜迎首批業主入住儀式

　　五、邀請領導及嘉賓

　　1?。ㄊ校╊I導 1人

　　2市房地產管理局領導 1人

　　3市經濟適用房領導小組辦領導 1人

　　4設計院領導 1人

　　5監理公司領導 1人

　　6質監站領導 1人

　　7施工單位代表1人

　　8物業顧問公司領導 1人

　　六、公司內部出席人員

　　1劉總

　　2曾總

　　3售樓部經理

　　4工程部經理

　　5物業公司總經理

　　6辦公室主任

　　七、邀請媒體及記者

　　1經視頻道1人

　　2新聞頻道1人

　　3長沙晚報1人

　　4瀟湘晨報1人

　　5三湘都市報1人

　　6長沙房地產網 1人

　　八、活動流程

　　一出席人員到場9：20-9：30

　　二主持人宣布儀式開始9：30

　　三總公司領導講話 9：30-9：35

　　四“管理金鑰匙”交接儀式9：35-9：37

　　五物業管理公司領導發表《管理宣言》 9：37-9：40

　　六?。ㄊ校╊I導致辭9：40-9：45

　　七保安員軍體拳表演9：45-9：50

　　八“喬遷之喜靈獅賀金秋”舞獅表演9：50-9：55

　　九物業顧問公司領導友情致辭9：55-10：00

　　十儀式結束，業主開始辦理入住手續10：00

　　注：《管理宣言》全稱為《新星小區物業管理宣言》

　　九、活動過程附注說明

　　1、“管理金鑰匙”交接儀式：

　　1）兩位領導上臺

　　2）一名禮儀小姐手托一銀色托盤（內放一紅綢布），將“管理金鑰匙”送至總公司領導身旁

　　3）總公司領導雙手將“金鑰匙”交與物業公司領導并握手，且皆轉身面對觀眾

　　4）總公司領導返回觀眾席

　　5）物業公司領導發表《管理宣言》

　　2、物業顧問公司領導友情致辭：

　　主要闡述以專業力量來“好管家”來作好小區的`物業管理工作，提高整個小區的物管品質而便利和優化業主的生活

　　3、“儀式結束”至“開始辦理入住手續”期間活動控制：

　　為有效控制場面、提升公司形象及緊張有序地辦理入住手續，本人建議活動當天在入住房現場為財務部開設臨時辦公場地——“尾款交費處”（只需派3-4人即可；第二天撤除，需提前告知和儀式結束前告知業主）。

　　1）儀式結束后，20名保安人員4人/排共5排，在領導、嘉賓及業主到達現場之前小跑至福星苑與聚星苑入口處面朝業主等人行軍禮至其到達。

　　2）兩只獅子在業主等人前面開道

　　3）售樓部經理或一售樓小姐在行走時為業主等人介紹小區的有關情況（需借助擴音器）

　　4）業主等人到達入口處時，保安人員禮畢解散并執行物業管理處的有關安排；同時，獅子任務完成并撤出小區

　　5）現場開始辦理入住手續

　　4、禮儀接待：

　　禮儀小姐：2名，穿紅色旗袍，佩帶印有“新星小區”字樣的禮儀綬帶

　　主要職責：

　　1）儀式開始前接待來賓，位其佩帶胸花

　　2）在入口處迎接來賓

　　活動場地布置

　　本活動將涉及到三個場地，見下圖所示：

　　一、儀式場地布置

　　1、背景板：

　　文字：成就夢想燃亮未來

　　——金秋十月新星小區喜迎首批業主入住儀式

　　主辦單位：長沙市經濟適用住房發展有限公司

　　長沙市好管家物業管理有限

　　樣式：噴繪稿

　　尺寸：4m

　　設計：用新星小區小高層單體透視圖為背景，來表達成品房入住后的實景，而有效渲染出活動的主題——成就夢想燃亮未來（喬遷新居，不僅是業主重要生活夢想的實現，也是業主與其下一待開拓嶄新未來的起點）

　　風格：金色、溫馨感

　　位置：舞臺邊背景架

　　2、舞臺：用現有舞臺

　　3、彩旗：30面，插掛于大坪周圍

　　顏色——紅黃藍，各10面

　　內容：正面——新星小區LOGO

　　反面——總公司與物業公司LOGO

　　4、橫幅：一條，懸掛于售樓中心正門上方

　　內容——隆重祝賀首批業主入住新星小區！

　　尺寸——6m

　　樣式——紅底黃字

　　二、路旁建筑場地布置

　　1、彩旗：20面，間隔微為50米；插立于井圭路左側

　　顏色——紅黃，各10面，一紅一黃依次插放

　　內容：正面——新星小區LOGO

　　反面——總公司與物業公司LOGO

　　2、橫幅：兩條，張掛于井圭路右側公路路基上

　　內容——

　　1）金秋十月金質生活金色未來

　　2）入住新星享受溫馨

　　尺寸——6m

　　樣式——紅底黃字

　　三、入住手續辦理場地布置

　　1、橫幅：一條，懸掛于入口處（福星苑于聚星苑入口處商鋪間）

　　內容——熱烈歡迎業主與新星小區共同飛翔！

　　尺寸——18m 1m

　　樣式——紅底黃字

　　2、歡迎牌：兩個，分別擺放于入口處兩側

　　內容：右側——恭賀業主入住新星小區！

　　左側——熱烈歡迎各級領導及嘉賓蒞臨新星參觀指導！

　　尺寸——600 900 m m

　　材質——塑料板鑲嵌鍍鋅邊框

　　設計——廣告體，白底紅字

　　3、指示牌：2個，主要告知財務部臨時辦公地點和物業管理費交付地點

　　尺寸——600 900mm

　　材質——塑料板鑲嵌鍍鋅邊框

　　設計——廣告體，白底紅字

　　位置——分別擺放于入口處橫幅下方左右側

　　4、充氣拱門：一座，寬12米

　　位置——入口處

　　內容——新星小區喜迎金秋首批業主激情入住

　　四、其他相關物品的準備

　　1、話筒音響：無線話筒一個，音響一對

　　2、銀質托盤：一個

　　3、紅綢：一塊

　　4、管理金鑰匙：一把，不銹鋼鍍金（便于保存）

　　5、禮儀胸花：30朵

　　6、請柬：30份

　　7、簽字臺：一張

　　8、簽名?。阂槐?/p>

　　9、簽字筆：一支

　　10、簽字臺指示牌：一個

　　11、禮品：30份（待定）

　　12、獅子：2只，6人（舞獅者4人，領舞1人，鼓手1人）

　　13、礦泉水：兩箱

　　活動組織及執行

　　組織分工

　　序工作內容責任人完成時間

　　1活動場地（背景板、橫幅、彩旗、指示牌、歡迎牌、金鑰匙）布置策劃制作與落實

　　羅乾波

　　10月29日

　　2嘉賓及領導的邀請

　　總公司

　　10月29日

　　3活動程序的現場統籌實施

　　羅乾波

　　10月30日

　　4紀念品的準備（業主及來賓）

　　總公司

　　10月20日

　　5保安員軍體拳表演（8名）的組織

　　劉永奇

　　10月30日

　　6入住臺位牌的制作

　　管理處

　　10月26日

　　7入住手續辦理現場辦公場地的布置及工作安排

　　管理處

　　10月26日

　　8禮儀小姐的租請，胸花、綬帶、紅綢及托盤準備

　　羅乾波

　　10月28日

　　9現場音響設備的準備與現場調試

　　管理處

　　10月30日上午8：00到位

　　10請柬的制備與發送

　　咼偉達

　　10月28日前

　　12簽字用品的準備（桌子、簽名薄、簽字筆）

　　咼偉達

　　10月28日前

　　礦泉水的準備

　　劉永奇

　　10月29日前

　　禮儀獅隊的租請

　　羅乾波

　　10月28日前

　　活動資料的打印裝袋準備及現場發給記者

　　咼偉達

　　10月28—30日

　　活動費用預算

　　項目

　　規格

　　單價

　　數量

　　金額

　　備注

　　充氣拱門

　　12米跨度

　　1000元

　　1座

　　1000元

　　租用

　　歡迎牌

　　600×900mm

　　100元

　　4塊

　　400元

　　彩旗

　　600×1200mm

　　20元

　　50面

　　1000元

　　包桿和安裝

　　背景板

　　8m×4m

　　20xx元

　　禮儀小姐及綬帶

　　米以上

　　300元/人

　　2人

　　600元

　　胸花

　　鮮花型

　　25元

　　40個

　　1000元

　　管理金鑰匙

　　鍍金

　　800元

　　條幅

　　4條

　　500元

　　入住說明展板

　　2200×1200mm

　　400

　　20xx元

　　臺位牌

　　200×80mm

　　100

　　1600元

　　指示牌

　　600×900mm

　　100

　　200元

　　請柬

　　5元/份

　　50份

　　250元

　　托盤、綬帶及紅綢等

　　200元

　　紀念品

　　30份

　　600元

　　來賓禮金

　　6600元

　　獅隊租金

　　1500元

　　合計

　　20xx0元

物業管理方案7

　　一、概述某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

　　二、目標貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

　　三、組織物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

　　反饋

　　運行機制

　　組織結構圖

　　經營環境圖

　　四、人事人事設置原則:一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。序號崗位人數主要職責備注1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。2經營部主任1具體經營事務、人事等。3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

　　五、經營預測a)經營收入:19.14萬元(年度，以下省略)l物業管理費:11.34萬元應收

　　12.6萬元30000*12*0.35=126000(元)

　　預計收入11.34萬元(收繳率90%)l維修服務費:0.5萬元l特約服務:5.8萬元l其他收入:1.5萬元b)支出:20.25萬元l人員工資福利:14萬元l辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)l維修保養費用:1.5萬元l稅金:1.05萬元l不可預見費用:1.2萬元c)潤虧:-1.11萬元d)物業接管期間前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)e)公共性服務費構成測算:21.962萬元/年，0.61元/月*m2

　　(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經理1120xx20xx經營部主任18008003辦事員360018004物業管理員18008005安全護衛員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600

　　工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200*23%=26496(元/年)合計:14..17萬元/年

　　(2)公用設施設備維修及保養費:1.5萬元

　　(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬m2*1元/年*m2=1.04萬元

　　(4)清潔衛生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

　　(5)安全護衛費:7人*200元/年*人=0.14萬元

　　(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

　　5.52萬元*25%=1.38萬元

　　(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元

　　(8)稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元

　　(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*m2。

　　六、前期物業接管a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。b)物業接管驗收l既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的.驗收，以維護業主的合法權益。l是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;l供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;l房屋幢、戶編號已經有關部門確認;l落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。l在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數，記錄備案。l接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。l當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

　　七、入伙

　　1、準備工作l治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;l車輛管理:增設區間道路標志;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;l垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等l樓道燈:改用節能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;

　　2、協調工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。l代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。l與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。

　　3、入伙現場入伙準備、協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

　　八、物業裝修與管理業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括:國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

　　九、物業檔案的建立物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一?，F代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

　　十、日常管理

　　(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

　　(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥

　　(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場每周一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練

　　(四)安全護衛、停車管理

　　(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業主發藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和*網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和*網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔

物業管理方案8

　　一、工作現況

　　20xx年辦事處委托我們利合物業公司對20xx年改造的老舊小區和20xx年以前改造的小區按照上述文件要求，實施專業化得物業管理，利合物業公司重點對醫藥公司家屬院、新華小區實施了物業管理，對這兩個小區實施物業管理和過程中新華路辦事處物業管理辦公室以及我們利合物業管理公司聯合對以上小區張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區業主的一封公開信》，并做了詳細的入戶調查，把三級服務內容標準、服務承諾、辦事處考核物業公司的內容，以及收費許可證都傳遞到了業主當中。并且根據業主意愿讓同意入住的業主給予簽字，統計了業主的詳細姓名、聯系方式、車輛信息、建筑面積，這些內容形成了小區業主的初步檔案資料。目前醫藥公司物業管理已經初步成效，收費工作正在進行。新華小區11月1日我公司正式入住管理，各項服務已經到位，準備在20xx年12月1日收費。慶安小區我們正在做入戶調查，但是物業管理入住的各項辦公用品、設備已經準備到位。準備20xx年元月1日正式納入管理。

　　二、老舊小區的特點及老舊小區改造和實施物業管理中發現的問題

　　老舊小區有四個明顯的特點

　　1、老，這些小區大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀末、本世紀初建設的小區，基礎設施薄弱，公共設施毀壞嚴重，無人管理，有的曾經有人管理但是由于沒有健全的機構引導及管理而失敗。

　　2、小、大多數只有一百多位業主，建筑面積10000平方左右，規劃不合理，有的是分兩期建設一個小區中有不同的開發商，有的還是公有住房、小產權房，不能辦房產證，大多數沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。

　　3、規劃不合理，人員混雜，繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實施物業管理的業主和無所謂不需要管理的業主形成鮮明對比。利合物業對上述實施物業管理的兩個小區進行的初步調查，調查顯示結果，收費工作中繳費積極的業主和找各種理由不繳費的業主形成了鮮明的對比。小區與小區物業聯系緊密，各自又成獨立的單元，很容易進行物業的從新規劃和定義。

　　4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區的形象，很多業主要求物業公司拆除違章建筑。

　　三改造和實施物業管理中發現的問題

　　1、改造不徹底造成實施物業管理的成本增加。以醫藥公司為例，改造中小區的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業入住以后，拿自己的錢給予了整修，改造后由于沒有專門的監督機構，留下了很多建筑垃圾，物業公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區沒有劃停車位，物業公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業公司的參與改造的某些項目很很不徹底，如

　　2、由于長時間沒有實施物業管理，小區業主交費意識淡薄，物業費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規定的建筑面積交費。

　　3、改造速度過急，沒有物業公司參與規劃，有些改造項目不適合以后實施物業管理。

　　4、改造是一個系統工程，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區門崗房的問題，有的開發商當初為了售房，建立了后勤式的物業，當售房完畢的時候，物業不能維持，開發商撤離了物業，開發商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權法》的規定這些應當是小區當中的公共用房。這些門崗房以及物業用房追回必須要有建設局或規劃局的配合。有的小區當中沒有門崗房，建設門崗房需要規劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內容。

　　5、改造老舊小區及實行物業管理，必須同拆除私搭亂建相結合，有的老舊小區沒有門崗房和物業公共用房，而這些小區有的.私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。

　　6、針對老舊小區小的特點，重新定義物業管理區域。有的老舊小區相鄰，可以把兩個或幾個小區打通，這樣就可以布局更合理，就可以養活”物業。

　　四、針對以上問題提幾點建議

　　1、老舊小區改造必須結合物業管理公司。物業管理公司具有專業化得管理經驗，改造后的小區也應當由物業公司來管理，因此老小區改造應該由物業公司提出改造方案，由辦事處組織論證實施，最后由物業公司和辦事處職能部門共同監督質量。這樣才能不給以后物業管理造成成本負擔。

　　2、在辦事處社區的主導下多部門配合。老舊小區因為多年無人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。

　　3、對前期改造過的小區進行二次改造。對小區內的違法亂建的項目，依靠業主參與由物業公司提出，法律部門參與，政府協調“啃”下這個骨頭。

　　4、由政府牽頭對老舊小區進行物業知識進社區的宣傳活動。讓業主明白相關的法律和法規。

　　5、根據文件精神，要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業服務費用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。

　　6、對承擔社會責任管理老舊小區的物業管理公司給予按照管理老舊小區面積，給予政府補貼，緩解物業管理公司的困難。

　　7、老小區改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區實行改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經驗，為以后改造打下基礎。

　　8、重視老舊小區大門改造及建設，這一點很重要。用現進技術來做好老舊小區的大門改造，這樣可為物業公司節省很多管理成本。

　　結束語：總之，老舊小區改造并實現物業管理全覆蓋是一項切實的惠民工程，要政府引導協調多部門參與，形成由物業管理公司參與物業管理規劃，政府部門協調，改造過程和改造后由物業公司和政府部門共同聯合參與監督和驗收最后由委托入駐管理的物業公司實施管理，并對實施物業管理的公司給予適當的補貼的模式，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。

物業管理方案9

　　為做好xx公司20xx年防臺防汛工作，根據集團防臺防汛相關文件工作要求，認真落實防汛防風措施，確保安全到位、保障到位、責任到位。提高應對災害性天氣的快速反應能力，在遇到高汛期、強臺風來臨期間，最大限度確保人員生命安全和減少公司經濟損失，積極抓好防臺防汛工作的落實，確保安全生產工作落實到位，特制訂公司20xx年防臺防汛工作方案。

　　一、明確防臺防汛工作目標

　　嚴格貫徹落實十九大精神，堅持安全生產為第一原則，確保公司全體職工充分認識到防汛防臺工作的重要性和必要性，杜絕思想上的麻痹心理和僥幸心理，嚴格落實防臺防汛工作責任制，把防臺防汛工作的'各項措施落實到位。

　　二、貫徹防臺防汛工作要求

　　1、部署“提前”：提前謀劃、提前安排、提前落實。

　　2、堅持“三個保證”：保證領導靠前指揮、保證臺風汛期值班制度、保證相關工作人員隨時待命。

　　3、做到“四個到位”：應急預案落實到位、防范措施落實到位、領導責任制落實到位、工作安排落實到位。

　　三、組織領導結構

　　1、防臺防汛工作領導小組

　　為使防臺防汛決策部署更具實效性，成立防臺防汛領導小組，做到提前預測、綜合分析、認真組織、合理安排，確保統一指揮，迅速協調，領導小組成員名單如下：

　　組長：xx（主要負責人）

　　副組長：xx（分管領導）

　　成員：xx（業務部）、xx（安全生產部）

　　各物業資產管理人

　　2、職責分工

　　組長對公司防臺防汛工作負總責，全面指揮領導小組防臺防汛工作；副組長對公司防臺防汛工作負分管責任，協助組長開展指揮工作，并組織相關會議、監督相關工作執行情況等；各小組成員負有防臺防汛工作直接責任，負責防臺防汛工作方案具體實施。

　　四、主要措施

　　1、堅持主訊期間值班制度。日常以電話值班為主，臺風過境期間安排專人進行值班，值班人員要密切關注公司物業，及時向防臺防汛工作小組報告情況。

　　2、開展全面隱患排查。各物業管理人員應做好排查工作，在8月中旬之前，完成1次全面排查，重點做好排水系統、電器安全使用、玻璃幕墻、廣告牌、安全應急等設施的全面排查，對查出的問題及時整改到位。做好防臺防汛期間的日常定期檢查，并做好記錄。在汛期過后做好復查工作。

　　3、加強責任落實力度。各物業管理人應明確自身職責，全面落實防臺防汛工作。在領導小組日常指導監督的同時，領導小組組長和副組長將開展不定期抽查，對日常檢查記錄表、值班情況、情況上報不及時等，將根據性質追究責任。

　　xx物業管理有限公司

物業管理方案10

　　寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：

　　一、營銷推廣

　　由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

　　由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。

　　這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。

　　二、商務中心的服務與管理

　　大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。

　　1、商務中心的設備配置

　　商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。

　　商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。

　　2、商務中心的工作要求和工作程序

　　商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務?？腿藢ι虅罩行姆召|量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

　　(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：

　　①流利的外語聽說讀寫能力;

　?、谑炀毜闹杏⑽拇蜃帜芰?

　?、凼炀毑僮鞲鞣N設備的能力;

　　④熟悉商務信息知識;

　　⑤熟悉秘書工作知識;

　?、蘧邆浠镜脑O備清潔保養知識。

　　(2)工作程序。

　　①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求;向客戶講明收費情況，開據收費通知單

　　并收一定比例的押金。

　?、诜罩校阂詼蚀_、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。

　　③服務后：完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客

　　人到財務部結賬?！渡虅罩行馁M用收據單》一式三份，一聯

　　交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。

　　商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序;

　　寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。

　　3、商務中心的服務項目

　　寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：

　　l 翻譯服務，包括文件、合同等;

　　l 秘書服務，包括各類文件處理;

　　l 辦公系統自動化服務;

　　l 整套辦公設備和人員配備服務;

　　l 臨時辦公室租用服務;

　　l 長話、傳真、電信服務;

　　l 商務會談、會議安排服務;

　　l 商務咨詢、商務信息查詢服務;

　　l 客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等;

　　l 郵件、郵包、快遞等郵政服務;

　　l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務等;

　　l 報刊、雜志訂閱服務;

　　l 客戶電信設備代辦、代裝服務;

　　l 文件、名片等印制服務;

　　l 成批發放商業信函服務;

　　l 報刊剪報服務;

　　l 秘書培訓服務等。

　　三、前臺服務

　　小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多，主要包括：

　　l 問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務;

　　l 信件報刊收發、分揀、遞送服務;

　　l 個人行李搬運、寄存服務;

　　l 出租汽車預約服務;

　　l 提供旅游活動安排服務;

　　l 航空機票訂購、確認;

　　l 全國及世界各地酒店預定服務;

　　l 餐飲、文化體育節目票務安排;

　　l 文娛活動安排及組織服務;

　　l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;

　　l 花卉代購、遞送服務;

　　l 洗衣、送衣服務;

　　l 代購清潔物品服務;

　　l 提供公司“阿姨”服務;

　　l 其他各種委托代辦服務。

　　有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。

　　四、設施設備管理

　　寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：

　　1、設備管理

　　(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

　　(2)完善工程部架構。

　　(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。

　　(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。

　　(5)制定設備的`保養和維修制度。

　　(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。

　　2、維修與保養

　　(1)報修(兩類報修：自檢報修、客戶報修)與維修程序。

　　(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱作例行保養);一級保養;二級保養。

　　(3)設備的維修。

　　對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

　　編制維修計劃時應注意：

　?、偈欠癜丛O備分類編制計劃。

　　②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。

　?、劬S修方法是否恰當。

　　一般的維修方法有：

　?、購娭凭S修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。

　?、?定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。

　　③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。

　?、苋婢S修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。

　　建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。

　　(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

　　一、保安與消防管理

　　1、保安管理

　　(1)貫徹保安管理的基本原則是：

　?、儋e客至上，服務第一。

　?、陬A防為主。

　?、壅l主管，誰負責。

　?、苋悍廊褐?，內緊外松。

　　(2)建立保安部的組織機構。

　　(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。

　　(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。

　　2、消防工作

　　(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。

　　(2)一般寫字樓的消防系統主要有：

　?、俑墒较老到y：自動報警系統，聯動總控制屏，btm氣體滅火系統。

　　②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。

　?、巯缆搫訖C構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗;空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗;消防電梯的功能試驗。

　　④火災報警系統：自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。

　　(3)消防工作的展開：

　?、龠M行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知。

　　②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。

　?、郯逊阑鹭熑畏纸獾礁鳂I主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。

　?、?明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。

　　⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。

　　⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。

　?、吲鋫浔匦?、完好的消防設備設施。

　　⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。

　?、峤⒆苑?、自救組織。包括：建立義務消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。

　?、饷鞔_火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。

　?、辖⑾罊n案。

　?、兄朴啘缁鸱桨讣爸攸c部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。

　　二、清潔衛生管理

　　清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點體現在：

　　(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。

　　(2)制定部門各崗位的責任制。

　　(3)建立衛生清潔的檢查制度。

　　①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記);

　　②每日抽查;

　?、蹠仓贫?

　　④食用水質及排污處理檢查。

　　(4)保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

　　(5)提供全面的清潔衛生美化服務。

　　寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。

物業管理方案11

　　一、物業管理公共服務質量標準

　　1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

　　(1)房屋

　　A、房屋完好率達98%以上；

　　B、房屋零修、急修及時率92%以上；

　　C、房屋零修工程合格率98%以上；

　　D、外觀良好、整潔、無缺損現象；

　　E、房屋裝修貼合管理規定。

　　(2)協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

　　(3)環衛設施完好無損。

　　(4)道路暢通，路面平整。

　　(5)消防設施完好無損，可隨時啟用。

　　2、安全護衛

　　(1)主出入口設有值班室，并實行24小時值班；

　　(2)安全護衛人員24小時巡查；

　　(3)小區24小時監控；

　　(4)交通、車輛管理有序；

　　A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機動車輛按序停放。

　　(5)危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

　　(6)有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。

　　(7)小區內無重大火災、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環境衛生

　　(1)綠化貼合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　　(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

　　(3)修剪及時，整齊美觀；

　　(4)綠化品味高，有較高觀賞價值；

　　(5)小區內全方位持續清潔；

　　(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

　　(7)水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛生標準，無二次污染及隱患；

　　(8)環衛設施整潔；

　　(9)無亂貼、亂掛、亂劃現象；

　　(10)噪音等貼合環境標準。

　　4、收費管理

　　(1)服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業管理收費實行明碼標價；

　　(2)用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區；

　　(3)建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支狀況；

　　(4)模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

　　(5)認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；

　　(6)業主意見反饋滿意率90%以上。

　　5、相關條件

　　(1)硬件環境

　　A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；

　　B、小區樓宇、建筑等各類標識明顯；

　　C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全；

　　D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放)；

　　E、有集中監控設備；

　　F、有生活服務配套設施；

　　G、有教育、文體活動及商務服務設施；

　　二、物業管理公司帶給的服務項目(分期逐步到位)

　　1、便民服務(部分收費)

　　(1)清洗空調過濾網；

　　(2)室內清潔；

　　(3)檢修電?