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小區物業管理案例

時間：2022-04-30 20:06:12 管理

小區物業管理案例

　　導語：小區物業管理有哪些案例?下面小編列舉了5則經典案例，供大家參考!因為物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規范文書，是物業管理的基本依據。

　　案例一：

　　停車場管理員防衛過當坐牢1年半

　　管理員制止醉酒客人損害公共設施，遭毆打后反擊重傷對方眼睛，法院判：管理員防衛過當坐牢1年半

　　案情提要

　　停車場管理員制止醉酒客人撥弄消防栓，卻遭到客人的推打和掐脖子。管理員被迫還擊，一拳打在對方的左眼上，結果導致對方重傷。管理員隨即被警方拘捕，并被檢察機關以故意傷害罪提起公訴。

　　管理員在履行職責時遭到毆打，這才被迫還擊，其行為是否構成犯罪?福田區法院審理后認為，張某雖然是在人身受到不法侵害的情況下采取防衛行動，但防衛過當造成對方重大損害，依法應當承擔刑事責任。

　　【事件回放】客人不聽勸先動粗管理員還手惹大禍

　　2003年8月25日凌晨零時許，正在值班的福田區水圍村停車場管理員張某他看見美籍華人愛倫喝得醉醺醺的，正趁著酒意在撥弄停車場的消防栓。張某立即上前制止，但愛倫不但不服從管理，態度還很惡劣。兩人吵了幾句后，愛倫竟動起手來，不停地推打張某。

　　在勸阻無效的情況下，張某只得用對講機呼叫其他同事前來幫忙。張某的同事聞訊前來勸阻愛倫，依然不見效，愛倫還變本加厲地掐住張某的脖子，把張某往圍墻的方向推。張某被迫反擊，揮手向愛倫的左眼打了一拳，不料竟將愛倫的眼鏡片打破，愛倫頓時血流滿面。經法醫鑒定，鏡片將愛倫的`眼睛嚴重刺傷，已構成7級傷殘。

　　同年9月9日，張某被警方刑事拘留。隨后，檢察機關以故意傷害罪對張某提起公訴。

　　【庭審焦點】履職時遭毆反擊是否屬正當防衛?

　　不久，福田區法院先后兩次對這起特殊的故意傷害案進行了審理。張某的行為是否屬于正當防衛，成為此案定案的關鍵，也成為法庭辯論的焦點。檢察機關認為，張某故意傷害他人身體，導致他人重傷，其行為已構成故意傷害。按照《刑法》規定，故意傷害他人身體致人重傷的，判處3年以上10年以下有期徒刑。這意味著，張某這一拳將至少給他帶來3年的牢獄之災。另一方面，張某及其律師均辯稱：此案的起因是愛倫醉酒后故意損害公共設施并大聲叫喊，張某是履行職務上前制止，而愛倫不服并對他進行不法侵害，張某雖然一忍再忍，但在被愛倫掐住脖子往墻角里推這種無路可退的情況下，才進行還擊，順手打了對方一拳。是對方先追打他的。因此，張某的行為是正當防衛，不應承擔刑事責任。

　　【證人證言】客人曾追打管理員還用手掐住他脖子

　　法庭上，一些證人證言也證實：張某確實是在被侵害的情況下才還手的。

　　物業社區微信：一位證人證實，當時張某和愛倫在爭吵，后來愛倫伸手抓住張某的脖子，他想上前勸阻，但看見愛倫兇惡的樣子，就嚇得離開了。另一位證人也證實，當時他看見張某和愛倫在爭吵，張某態度比較和藹，但喝醉了的愛倫則態度惡劣，并用手掐住張某的脖子往圍墻方向推，連治保會的人勸阻也不聽，后來張某便揮手打人，愛倫就倒在地上。法院對這些證據進行了確認。

　　【一審判決】管理員防衛過當被判坐監1年半

　　福田區法院在審理后認為，張某在執行職務的過程中，對被害人愛倫撥弄消防栓的行為進行制止是合法行為，愛倫對此不服并推打張某，張某在其人身受到正在進行的不法侵害的情況下，采取防衛行為，屬正當防衛。但其行為明顯超過了必要的限度，造成了被害人的重大損傷，已經屬于防衛過當，依法應承擔刑事責任，但可相對減輕處罰。

　　案例二：

　　車輛丟失案件的法律責任的思考與分析

　　[案例]2004年10月11日下午，西安市某小區業主郭先生將一價值23.5萬元新買的小轎車停放在本小區物業管理公司指定的露天停車位上，并按物業公司的要求交了8元臨時停車費，10月12日上午當郭先生欲開車出去辦牌照，發現此車已不翼而飛，隨即向物業公司及派出所報案。經公安干警多方追查，至今該車尚未找到。2005年9月郭先生以該車已向物業管理公司繳納了臨時停車費，物業管理公司有責任保管車輛，要求物業公司賠償丟失損失共計183000元。更多精彩加物業社區微信。西安市漢陽區法院一審判決，認定雙方之間構成保管合同關系，物業管理公司應賠償業主183000元。該物業管理公司不服提起上訴，無證據證明物管疏于管理，原審判決缺乏事實及法律依據，依法改判撤銷原審判決，駁回郭先生的訴訟請求，兩審訴訟費均由郭負擔。

　　[評析]在這起丟車訴訟案件的審理過程中，二審主要依據的是《中華人民共和國合同法》中關于保管合同的'有關條款。

　　一、第三百六十五條“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。”

　　二、第三百七十四條“保管期內，因保管人保管不善造成保管物毀損、丟失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償的，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任。”

　　三、第三百六十七條“保管合同自保管物交付時成立，但當事人雙方另有約定的除外。”

　　從上述條款看，保管物的交付實際就是將保管物的實際控制權的排他性占有權交付給保管人。上述案件中雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致。郭先生停車時并未將車鑰匙或車輛行駛證交給物管公司，而物管公司也從未對郭先生出具停車憑證，所以不具備保管合同中保管物交付的法律內涵。另外根據西安物價部門核準該物業公司的收費項目和收費標準，及物業管理公司與小區業主委員會簽訂的委托合同中，關于露天停車場地經營收入，物管與業主委員會雙方分成約定情況分析，可以得出該物管公司對其露天停車場地與車輛停放人之間僅構成場地租賃關系，物管公司只對交通及車輛秩序進行管理，而不構成車輛保管關系。

　　對小區內業主車輛的管理屬于特約管理服務，如果雙方在物管委托合同中約定了車輛保管費，那么車輛丟失的，物業應承擔賠償責任;如果沒有約定但有證據證明物管公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛丟失有重大過失的，物管公司也應承擔賠償責任;物業社區微信：如果物管公司履行了正常的安全防范義務，沒有重大過失的，物管公司可以不承擔賠償責任。更多精彩加物業社區微信。假如物管公司對停放車輛收取保管費，并接受了車輛的實際控制權的移交，就應按保管合同的規定承擔賠償責任。

　　案例三：

　　滴水結冰,職工在小區內摔傷,物業公司是否應該承擔責任?

　　[案情]

　　2001年2月23日,上海市某工廠職工李某早晨去工廠上班,因連續的天氣寒冷二樓臺階出現結冰,李某走上臺階時滑倒摔傷。李某認為物業公司未盡到維修保養責任，沒有及時處理臺階結冰問題，應該對其滑倒摔傷負有賠償責任，物業管理公司認為李某自己走路不小心而摔倒，責任應該由自己承擔，不同意賠償。李某向法院提起訴訟。

　　[分析]

　　李某對自己的滑倒受傷主觀上有過錯，應負有一定責任。李某在白天行走，應當發現臺階上有接冰，并應當預見到有滑倒的危險，在走路時因自己不小心而摔倒，主觀上顯然有過錯。而被告物業公司負有對物業進行養護、保障物業使用方便、安全的義務，在出現結冰天氣時應當及時清理小區范圍內的結冰。物業社區微信：《物業管理條例》第三十六條規定了物業管理公司未履行合同約定義務時應當承擔賠償責任。物業管理公司和李某對傷害的發生都有過錯，構成民法理論上的“混合過失”《民法通則》第131條規定：“受害人對于損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。”

　　[法院判決]

　　上海市人民法院作出一審判決：物業管理公司對李某滑倒摔傷應承擔相應的賠償責任，需支付李某由于滴水結冰摔倒受傷醫療費中的`60% 即800元人民幣。

　　[啟示]

　　物業管理日常工作當中的每一個細節都不容忽視，很明顯該案例是由于物業管理公司對滴水結冰可能造成損害事故情況的忽略而造成的，因此物業公司在對小區的日常管理當中應該制定嚴格的環境衛生管理規程，(比如，清潔制度建設、清潔員崗位職責制、清潔衛生檢查制度、清潔衛生操作規程等)，此外，清潔衛生管理是一項日常性的長期工作，所以還應加強對清潔員工素質、環保意識的培訓。以盡量避免此類事故的發生。

　　案例四：

　　護衛員為業主開道閘反被業主投訴!

　　【案例】葉先生是小區的常住戶，護衛員都很熟悉，李先生是一個月才來住四、五天的，有的護衛員對他不熟悉，但都是某別墅小區的業主，很巧的是有一天下午回家下著雨，且雨下的比較大，葉先生的車在前面，李先生的車在后面，大門口值班的護衛員一看是葉先生開車回來了，又下著雨就把道閘杠開上去了(業主應該是要憑業主住戶卡刷卡出入)，車剛一過又把道閘杠放下來了，剛好攔住李先生的車。當時正下著雨，李先生打開車窗刷卡就進去了，什么也沒說，一到家就打電話到管理處投訴：別的`業主進小區有卡也不用刷，護衛員一看到人就把大門開了，我也是你們小區的業主，同樣發幾百萬買的別墅，沒有天天回來就低人一等了嗎?

　　【處理】首先承諾遇到類似的天氣，值班護衛員就站在卡機旁替業主刷卡出入李先生今天發生這樣的事情我代表管理處全體員工向閣下道歉。是因為值班員對小區的全體業主不是都很熟悉，而導致今天的事情發生，并不是閣下沒有天天回來就低人一等了，而是我護衛隊長對隊員培訓不到的不可推卸責任，平常我們都是憑業主住戶卡業主自行刷卡出入小區的，因為今天的天氣比較特殊下著大雨，護衛員也是本著方便業主的心意出發的，希望業主閣下能給予理解。我向閣下承諾，凡以后遇到類似的天氣，值班護衛員就站在卡機旁替業主刷卡出入。

　　其次，多從自身找缺點和不足從今天這件事可以看出主要是：一是我們護衛員對小區全體業主的熟悉程度還不夠，這是平常對護衛員的培訓不到位，要求護衛員對小區業主的熟悉程度不嚴而導致;二是我自身作為護衛隊的隊長對下雨天業主出入小區刷卡沒有考慮到細節，對崗位實際操作的引導不夠。在這方面管理處會加強護衛員對小區業熟悉度的培訓和崗位實際操作的引導。其三是感謝李先生感謝您的這次投訴，再一次給了我們為閣下服務表現的機會。

　　案例五：

　　裝修工人未帶出入證遭護衛毆打

　　昨天下午，在鐵營醫院放射室外，記者見到了三位被打的裝修工。裝修工江志義說，三人都是久新裝飾公司的工人，這些天都在政馨家園做裝修。當時三人在小區外吃過午飯后準備進去，但是被護衛阻攔要求檢查出入證，此時只有江炳爐一人帶有出入證，護衛便不同意另兩人進入，“一護衛開口罵人”，江炳爐回了一句后，六七名護衛沖出對三人拳打腳踢，其中一護衛還拿有“1米來長、熒光燈管粗”的鐵管“猛砸”。

　　三人中，朱寶峰的傷勢最重，右臉頰腫起了一塊。鐵營醫院出具的診斷證明表明，他的頸部、面部、腹壁、右上肢、眼部、鼻部多處軟組織挫擦傷。朱寶峰當時被四名護衛圍攻，“鐵管、拳頭、腳，都動了，還有人揪頭發”。江志義說，大家在政馨家園做了近一個月，“從來沒有檢查出入證，這是第一次”。政馨家園一呂姓業主曾在現場對雙方予以勸解，他說，當時護衛很兇，鐵管都打折了，還追出去五六十米打人。

　　呂先生的夫人稱，親眼目睹過好幾次護衛與裝修工人的打架。護衛被罵后才動的手政馨家園一護衛告訴記者，當時原本是讓帶證的工人上去，把另兩人的出入證帶下來接上去，但是“他們不肯，還罵人”。該護衛說，因為對方罵人，所以護衛才動的手。記者問，誰先動的手?護衛說，“的確是我們先動的手，但是他們先罵人也不對”。

　　進展物業賠禮又賠錢政馨家園物業部一秦姓工作人員稱，自己對整個事件不是特別了解，但是有規定裝修工必須持證進出，同時他表示，無論如何，“打人總是不對”，他表示，安保負責人正在協助警方調查，“回來后一定會批評護衛的`”。三工人的工長徐洪志說，按規定工人們出入的確要帶出入證，但是“有什么問題可以好好說，可以和裝修公司、和業主交涉，但是不能動手打人啊!” 昨天下午4時15分，記者在東鐵匠營派出所采訪時，政馨家園的兩位物業負責人正在派出所接受調查，處理此事的民警吳先生稱，是否立案及如何定性還要看傷情報告。在醫院檢查時，物業方面沒有人員出面。晚8時許，記者與徐洪志聯系時被告知，其正在與物業方面協商醫療費用問題。昨晚8時40分，徐洪志聯系記者稱，在警方協調下此事已?