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物業項目管理制度

時間：2022-11-09 13:17:20 制度

物業項目管理制度

　　在不斷進步的時代，越來越多人會去使用制度，制度泛指以規則或運作模式，規范個體行動的一種社會結構。制度到底怎么擬定才合適呢？以下是小編為大家收集的物業項目管理制度，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

物業項目管理制度

物業項目管理制度1

　　【設備人員】

　　登高作業(2米以上)需二人以上操作,使用合格的勞防用品及保險帶,并確認扶梯牢固,梯腳防滑。

　　上吊頂需有三人以上操作,一人擋扶梯。二人上吊頂,帶好充足電的遠射燈、對講機,戴好安全帽。

　　登高作業時,衣物口袋內勿放重物(如工具等),以免墜落傷人。

　　檢查電氣設備時,應嚴格按低壓電氣操作規程執行。

　　作業完成后,必須清點所帶工具,切勿把工具遺忘在設備內。確保人生和設備安全。

　　在施工場地作業時,應戴安全帽以防高空墜物傷人。

　　使用電動工具時,需檢查接地線及絕緣保護。

　　暗處作業時,如需照明,須使用24v行燈。

　　使用砂輪機時,應確保有防護罩,嚴禁帶手套,切勿用力不均。

　　使用鉆床時,須帶防護眼鏡,嚴禁帶手套。

　　使用電焊機時,須持證上崗,開具動火證并有人監督,備好滅火機,采取防火措施。

　　在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前,應需二人以上嚴格檢查設備等器材的安全性能。在作業時,需有監護人進行指導,應加強現場的通風和照明,以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身安全,如有必要須戴防毒面具。作好應急搶救準備。

　　在作污水處理設備轉換時,羅茨風機不能停止運行。

　　【特殊工作】

　　電工安全守則

　　a.任何電氣設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作,應有經考核合格持有操作證的電工擔任。

　　b.任何電氣設備(包括停用電氣設備)未經驗電前,一律應作為有電。

　　c.在工作開始前應先檢查一切電工工具是否正常(如電筆先校驗完整有效,使用工具絕緣良好),有破損及不完整的`工具不可使用。

　　d.嚴禁帶電作業。緊急情況須帶電作業時,應有監護人和足夠的照明、空間,并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋,確認安全方可進行。

　　e.在檢修用電線路和設備時,必須停電進行。在斷開的開關閘柄上懸掛'有人工作,禁止合閘'的指示牌。

　　f.電氣設備上的指示牌,非經原工作人員或設備主任同意,任何人不得移動。

　　g.變配電室的任何操作(包括停電、檢修、送電)一律必須憑工作票。

　　h.操作高壓隔離開關必須穿戴絕緣手套,穿絕緣鞋及戴工作帽。

　　i.自動空氣開關跳開或熔斷器熔斷時,應查明原因再進行恢復,必要時允許試送電一次。

　　j.電流互感器不得斷路,電壓互感器不得短路。

　　k.不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。

　　電焊工安全守則

　　a.必須持有合格的電焊操作證書。

　　b.必須嚴格執行'十不燒'原則。

　　c.在工場間之外地區施工時,必須開具'動火證'。

　　d.在工場間以外地區工作時,必須做到'看'、'嗅'、'聽'并配齊滅火裝置。

　　e.上班時必須穿好絕緣鞋子及戴好工作帽和帆布手套。

　　f.登高作業時,必須有牢固的保險帶并有人監護,做好隔離裝置。

　　g.嚴禁拆下焊機上所有的電氣設備。

　　h.電焊機有良好的保護接地或接零。

　　i.在陰暗潮濕、密封的容器工作時,必須有良好通。

　　【設備系統】

　　為確保各設備系統安全正常運行,通過培訓并將建立如下安全操作規程,規范設備運行操作。

　　高、低壓供配電設備系統安全操作規程

　　發電機設備系統安全操作規程

　　空調設備系統安全操作規程

　　給排水設備系統安全操作規程

　　電梯設備系統安全操作規程

　　消防設備系統安全操作規程

　　弱電設備系統安全操作規程

物業項目管理制度2

　　1、值班人員應按統一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,也不得私自調班、頂班,如果因為某種原因不能值班,必須提前征得領班同意,按規定辦理請假手續,才能請假,以便部門安排合適的替班人。

　　2、值班人員要做好交接班前的工作,包括按照巡查表認真仔細巡查,做到本班問題本班解決,如解決不了必須馬上報告領班或工程主任,并且說明原因,同時要做好記錄,并做好環境衛生工作。

　　3、交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作,正點進行交班。交接班的準備工作包括:查看運行記錄、介紹設備運行情況和運行方式以及設備檢修、變更情況,清點儀表、工具、材料,檢查設備狀況。交班時,交接班雙方人員在值班日志上簽字。

　　4、值班人員辦完交接班手續后方可下班,若接班人員因故未到,值班人員應該堅守崗位,等待接班人員到達并辦完交接手續后才能下班。

　　5、除值班人員外,其他無關人員不得進入值班室。

　　6、下列情況不得進行交接班:

　　(1)、交接班準備工作未完成時。

　　(2)、接班人數未能達到規定人數的最低限度時。

　　(3)、領班或由值班主任指定的'替班人未來到時。

　　(4)、接班人員有醉酒現象或神志不清而未找到合適的頂班人員時。

物業項目管理制度3

　　一、負責管理處各項款費的收取工作;在業務上接受財務部門的`指導和監督，保證做到日清月結，賬表相符，錢據相符，對拖欠款費應及時催收，使費用收繳率達到規定標準以上。

　　二、熟悉管轄區內的單元戶數、面積，以及管理費、水電費等收費標準的計算方法，收繳各種管理費并開具發票及收據，做好收費的統計、核算、流入工作，做到及時，準確無誤，不重不漏。

　　三、嚴格執行收費制度，對繳費情況隨時進行統計，定期向主任匯報;對拖欠款費的業主，及時以電話聯系、上門催收等方式使拖欠款盡早收回。

　　四、熟練計算機運用和操作，做好現金日記帳和臺帳。

　　五、負責管理處固定資產和物資的登記工作。

　　六、負責做好考勤工作，核實各班組上交考勤和加班記錄，并上報項目區域。

　　七、完成上級分派的其他工作任務。

物業項目管理制度4

　　1、堅決執行國家和地方關于物業管理的各項法規、政策和公司的有關規章制度，加強業務學習，不斷提高業務素質和領導能力。

　　2、建立健全和完善各項規章制度，加強業務培訓，提高管理人員的業務素質，并在實踐中不斷根據管理計劃目標和工作成效，調整管理體系。

　　3、負責制定實現目標實施方案、并組織員工全面落實，爭取一至二年內達到市級優秀物業管理住宅小區。

　　4、堅持取之于民，用之于民的費原則，負責審批項目部財務收支，合理使用管理費，節約開支，保證管理費的'95%用于項目員工的工資開支、辦公開支和小區的維修養護，不得向商戶亂收費、亂攤派。

　　5、積極協調好與項目內的各業主之間的關系及與當地主管部門、業務部門的業務關系和人際關系，自覺接受民主監督，積極采納合理化建議，建立良好的個人形象，樹立領導威信。

　　6、接受公司總經理和業主委員會組織的年度和任期考核，接受獎懲，對總經理和業主負責。

　　7、關心員工生活，為員工解決實際困難，豐富員工的業余文化生活，增強集體凝聚力。

　　8、完成物業公司交辦的其它任務。

物業項目管理制度5

　　1、消防控制中心實行全天24小時專人輪流值班制；

　　2、控制中心的輪值人員必須具備高度的警覺性和高度的責任心，能熟練操作設備；

　　3、值班人員在控制中心不準吸煙、喝酒、會客，不準進行其他與工作無關的活動；

　　4、值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位，如有特殊情況，應由其他輪值人員頂替方可離開；

　　5、控制中心操作手柄（按鈕）每日作一次手動操作檢查；

　　6、消防控制中心的設備外觀不附有灰塵為合格；

　　7、控制中心的'設備出現故障當班人員無法排除時，應第一時間報告管理處主任，聯系技術人員前往維修；

　　8、控制中心出現報警信號，首先打電話至報警部位查明真假情況，如若誤報，立即消除；如發現異常情況或火警，先通知值班保安員，同時報告管理處主任。事故處理完畢后，填寫信號發生的時間、地點、真假、結論等記錄。

　　9、每班當值人員都要填寫控制設備的運行記錄，運行過程中發現誤報時應填寫其時間、地點等，以方便查明原因；

　　10、控制中心的記錄材料屬設備檔案資料，應長期保存；

　　11、每月控制中心以書面形式將本月的設備運行情況報告管理處主任并存檔。

物業項目管理制度6

　　為了使管理處正常開展各項業務活動等有根本保證，特制定本制度:

　　一、管理處對轄區的管理經費收支，要嚴格執行財務制度，本著綜合管理，節約開支，降低成本，注重效益的原則，合理使用管理經費，并接受公司的'檢查和監督。

　　二、管理處依據有關收費標準，按不同項目，向業主(使用人)和其他應交費的人收取費用。

　　三、管理經費的收取，收款收據統一使用稅務部門統一印制的單據。

　　四、各項管理經費，應分項單列，專款專用，財務開支按公司授權，由管理處主任依據委托管理合同支出項目審批，報公司審核。

　　五、年度費用收支明細帳目，應張榜公布，定期向業委會報告，接受物主管部門和業主的詢問及監督。

物業項目管理制度7

　　一、交接班制度

　　1、值班人員按照值班表按時上崗,未經有關領導同意,不得擅自離崗,如需替班需經部門經理同意;

　　2、交班人員在接班人員未到崗或交接班手續不齊全時,交班人員應繼續值班并及時向有關領導反映情況,直至辦完交接班手續后方可離崗;

　　3、嚴禁在事故處理過程中交接班,交接班時如遇突發性事故,應立即停止交接班,由交班人員負責處理,接班人員應協助處理,待系統和設備完全正常后交班人員方可離崗;

　　4、交接班時,必須嚴肅認真,一絲不茍,精神集中,做到交的清楚,接的明白,做好交接工作的記錄和簽字手續;

　　5、每班交接前負責清潔衛生工作。

　　二、電梯管理及保養檢查制度

　　1、為保證電梯機房設備絕對安全,電梯維修工必須把機房門鎖好,嚴禁無關人員進入機房,更不允許任何人將機房作為住宿之用;

　　2、電梯機房門鑰匙必須由電梯維修工妥善保管,不準隨便掛在墻上,以防鑰匙被人拿走;

　　3、物業公司領導檢查維修保養的情況,必須在電梯維修工的陪同下核實維修保養的項目及保養情況;

　　4、電梯臨時維修或定期維修、保養時,必須做好詳細、完整的記錄并存檔備察;

　　5、認真填寫電梯運行記錄及維修記錄,;

　　6、電梯保養與檢查內容如下:

　　a、電梯轎箱內通風機、日光燈是否正常;電梯運行樓層指示信號顯示功能;電梯運行程序能否按正常指令運行,轎箱內及大廳按鈕信號有無損壞,顯示是否正常;

　　b、電梯拽引機轉動裝置,抱閘裝置,轉動裝置,潤滑油應在油標上下刻線之間,鋼繩、繩輪固定,電梯地坑是否積水,電梯機房內要保持清潔干凈;

　　7、對于發現的設備故障及不正常現象應及時排除,對解決不了的問題應及時向主管領導匯報,以便集中解決設備技術問題;

　　8、嚴格執行'電梯維修、保養安全操作有關規定'。

　　三、鍋爐房設備定期檢修、維修及保養制度

　　1、鍋爐房管理人員應對鍋爐房設備及輔助設備進行經常或定期的維護、保養及檢修;

　　2、鍋爐設備的定期檢修分為:大、中、小修三類,小修應按需要隨時安排,中修每年一次,應包括清除受熱面內部的水垢、爐膛、煙道及受熱面外側面等部位;

　　3、鍋爐檢修前應對鍋爐進行一次內外部檢查,根據周期檢修計劃和內外部檢查的情況確定本次鍋爐檢修計劃;

　　4、根據檢修計劃,指定專人負責并組織人員力量,根據檢修制度分工負責制,以確保檢修質量;

　　5、檢修前要準備好檢修工具,材料和配件。對檢修人員進行安全教育,學習國家有關規定要求,制定保證檢修質量標準有效措施;

　　6、對儀表設備應每天進行維修保養并定期校驗,以保證其靈敏可靠;

　　7、鍋爐未采取任何措施的情況下不得超負荷運行,鍋爐必須按規定進行檢修;

　　8、每班對鍋爐、輔助設備和場地進行一次清潔工作,做到文明生產;

　　9、做好檢修、維修及保養記錄,把每次檢修的'情況(損壞情況和修理方法)記錄下來存入鍋爐技術檔案,以利于日后備查。

　　四、鍋爐房安全操作制度

　　1、嚴格遵守鍋爐房安全操作規程,密切監視溫度、壓力,燃燒等頭部,正確調整各種參數;

　　2、嚴格按規定做好鍋爐運行的日常工作,定期沖洗水位表、壓力表、排污和試驗安全閥等;

　　3、進行巡回檢查,鍋爐設備及相關設備是否出現異常情況,檢查供水、回水管道、循環水泵、補給水泵及其它設備工作狀態是否正常;

　　4、對鍋爐發生的一切事故及時處理,重大事故應保護好現場,積極參與事故的分析,并吸取事故教訓;

　　5、鍋爐運行期間,非工作人員不得隨意進入,如需進入鍋爐房必須履行登記手續,并由主管人員領入。

　　五、鍋爐房鍋爐事故報告制度

　　1、鍋爐一旦發生事故,管理人員一定要冷靜,判斷事故原因和處理事故時要'穩、準、快'。鍋爐管理人員在事故發生后不能有掩蓋事故的僥幸心里,否則會使事故擴大。重大事故應保護好現場,并及時報告上級領導;

　　2、鍋爐管理人員一時查不清事故原因時,應迅速報告上級領導,不得盲目處理,在事故未妥善處理之前不得擅自離崗;

　　3、事故發生后,應將事故發生的時間、部位及處理方法等詳細記錄,并根據具體情況進行分析,找出事故原因,從中吸取教訓,防止類似事故再次發生;

　　4、發生鍋爐爆炸和重大事故的單位,應盡快將鍋爐事故情況、原因及改進措施等書面報告上級領導和當地鍋爐安全監督部門。

物業項目管理制度8

　　一、制定本制度的目的及范圍

　　目的：迅速撲滅火災，保障公共財產和廣大業主生命財產安全，確保業主安居樂業。

　　范圍：適用于本公司管理的各項目。

　　二、各崗位的相關職責

　　管理處經理為消防責任人辦公室職員、保安人員、工程人員、清掃工和綠化工為義務消防員。

　　三、工作方法

　　（一）、消防管理與設備維護

　　1、加強防火管理，強化防火宣傳、普及消防知識，定期對住戶進行防火常識教育和緊急救生訓練。

　　2、經常檢查防火安全工作，糾正違章，整改火險隱患。

　　3、根據轄區內商業區、住宅區具體情況，制定相關消防措施，制定緊急狀態下的疏通方案。

　　4、接到火災報警后，根據災情向消防機關報警，同時組織有關人員迅速趕赴現場，啟用消防工具設施進行撲救，并協助有關部門查清火災原因。

　　5、火災報警智能操作系統，由專職人員操作、管理、維護，其他人員不得隨意觸動。消防設備維修后，必須恢復原始狀態，不得隨意更改安裝位置、傳輸線路。

　　6、消防系統主機操作人員，每天對主機進行自檢，工程維修人員負責對終端設備（煙感、溫感傳輸電纜）定期檢查、維護保養，并按制度要求做好檢查維修記錄。

　　7、定期對區內消防設施、器材，定期檢查、維修和保養，確保各類消防設施、器材處于良好備用狀態，并做好檢查、維修記錄。

　　8、對消防設備進行檢查、維修、試驗，應提前報告有關部門，做好防范措施。樓內消防設施和器材，每年檢修不得少于二次。

　　9、消防設備故障維修，一般不得超過8小時，若在8小時內無法排除故障，應將故障原因、解決方案、時間上報上級管理部門，限期解決。并通知用戶做好應急措施。

　　（二）、消防管理規定

　　1、根據消防管理規定，有下列情形之一的，分情節輕重，分別處罰，情節嚴重者移交有關部門處理。

　　（1）、轄區內嚴格禁止超負荷用電，禁止私拉、亂接臨時用電線路。

　　（2）、室內外改線，增加用電設備需報管理部門同批準，派專職人員處理。

　　（3）、不得私自占用消防通道，在樓道堆放雜物，可燃物。

　　（4）、不準改變、拆除、封堵消防設施，不得損壞消防設備和器材。

　　（5）、不準在轄區內堆放易燃易爆物品和有毒物品。

　　2、有下列情況之一的，責令停業，并分別情況，處直接責任人進行相應處罰。

　　（1）、未經物業管理部門許可，強行進行室內裝修的。

　　（2）、室內裝修所用材料，不符合防火要求，不進行防火處理。

　　（3）、燒焊、用火、用電作業，防火安全保障措施不落實的'。

　　3、各業主、住戶必須服從消防管理人員的管理，不得妨礙消防管理人員依法行施職責。對不聽勸阻者，造成嚴重后果者，報請有關部門批準處行政拘留和依法追究刑事責任。

　　4、物業管理部門應經常組織、指導住戶居民進行撲救初期火災和安全疏散演練。當災情發生時根據火情及時撥打火警求救電話，并積極組織轄區內人員撲救火災，疏散易燃易爆物品。

　　5、建議業主委員會解決中下層樓房出現災情、高層居住人員的逃生問題，增設高空救生設備器材。

物業項目管理制度9

　　1、目的:

　　為適應公司的不斷發展和規模化經營的需要，規范和加強項目品質管理，創建物業管理精品，樹立xx(nj公司)物業品牌，依據iso9001:20xx質量管理體系、《xx物業管理有限公司服務質量考核標準》制訂本辦法。

　　2、適用范圍:

　　本辦法適用于物業管理有限公司物業管理在管項目、新拓展的`委托管理項目、物業管理顧問項目。

　　(項目是指:商場、商城、寫字樓、綜合寫字樓、商住摟、封閉式居民小區、別墅區、工業廠房、政府、院校、部隊、醫院進行社會化管理的物業等)

　　3、組織機構及工作職責

　　3.1.1、報告上級:公司總經理/副總

　　3.1.2、督促下級:品質主任、培訓主任、項目負責人

　　3.1.3、聯系部門:項目支持及項目監督職能部門經理、質量監督員(部門主管)

　　3.2、工作職責、權限

　　3.2.1、工作職責

　　3.2.1.1、每周向公司總經理/副總經理匯報項目管理情況

　　3.2.1.2、負責iso9001:20xx質量管理體系文件的管理，物業管理圖書、資料管理

　　3.2.1.3、負責項目管理檔案的建立

　　3.2.1.4、負責項目組織機構，崗位設置審核

　　3.2.1.5、負責項目重大機電設備維護更新，采購及行政費用審核

　　3.2.1.6、負責公司vis標識系統歸口管理

　　3.2.1.7、負責項目日常管理監督、檢查工作

　　3.2.1.8、處理項目突發事件、業主重大投訴

　　3.2.1.9、負責公司二級培訓的實施，三級培訓的檢查指導

　　3.2.2.0、負責項目季度、年度檢查考核工作

　　3.2、工作權限

　　3.2.2.1、iso9001:20xx質量管理體系檢查、監督權，公司圖書、資料管理權

　　3.2.2.2、項目管理檔案檢查、監督權

　　3.2.2.3、項目主任、主管提名權，組織機構、崗位設置審核權

　　3.2.2.4、重大機電設備維護、更新，預算內月度、年度采購及行政費用審核權

　　3.2.2.5、公司vis標識系統使用審核權

　　3.2.2.6、項目日常管理檢查權，日常業務審核權

　　3.2.2.7、項目突發事件、業主重大投訴處理建議權

　　3.2.2.8、項目三級培訓的檢查、指導權

　　3.2.2.9、項目季度、年度考核權，獎金發放審核權

　　4.工作程序

　　4.1.1.1、匯報工作

　　項目負責人日常業務請示匯報→品質培訓部經理處理并定期報告→總經理/副總經理

　　4.1.1.2、iso9001:20xx

　　企管部檢查→品質主任匯總→品質培訓部經理審核→總經理/副總經理審定

　　4.1.1.3、項目組織機構、崗位設置

　　項目負責人→品質培訓部經理審核/行政與人力資源部審核→總經理/副總經理審批

　　4.1.1.4、項目管理檔案

　　項目負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理審定

　　4.1.1.5、采購

　　項目負責人→品質培訓部經理匯總審核→提交計劃財務部審核、組織、評審→總經理/副總經理審批

　　4.1.1.6、vis管理

　　項目負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理審批

　　4.1.1.7、日常工作管理檢查

　　企業管理培訓部組織→品質培訓部經理主持→報告總經理/副總經理

　　4.1.1.8、突發事件、重大投訴處理

　　值班經理→項目負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理

　　4.1.1.9、培訓

　　項目負責人→培訓主任→品質培訓部經理→總經理/副總經理

　　4.1.2.0、年度、季度考核

　　項目負責人→品質培訓部經理/行政與人力資源部/計劃財務部審核→總經理/副總經理審批

物業項目管理制度10

　　第一條為規范公司物業管理收費行為，維護國家利益和物業公司及物業產權人、使用人的合法權益，促進物業管理工作健康發展，根據國家計委、建設部制定的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的通知及物業管理行業相關收費標準，特制訂本管理制度。

　　第二條本收費制度適用于北京XX物業管理有限責任公司（以下簡稱公司）及下屬三個服務中心。即康樂里管理服務中心，西交民巷服務中心，辦公樓服務中心。

　　第三條公司及三個服務中心要嚴格執行明碼標價的物業管理服務收費項目、收費標準，嚴禁擅自提高收費標準或擅自設立收費項目。嚴禁提供服務質價不符的`、只收費不服務或服務質量差的現象出現。

　　第四條為物業產權人、使用人提供特約服務的，其特約服務費用應有產權人、使用人與物業管理公司或服務中心協商確定，并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。

　　第五條物業管理的各項收費應按季或年度計收，不得一次性預收多年的物業管理費。

　　第六條各管理服務中心要有穩定的物業管理收費員，收費員要熟練掌握所收費用標準、收費程序，按時催繳各項應收費用，按時上繳所收到管理費。

　　第七條根據公司財務管理制度，各服務中心對收到的每項費用應開具收據，并有業主簽字確認。每日編制收入匯總表，上繳公司財務部；對不能如期交納管理費、服務費的業主，各服務中心物業管理收費員，應采用下發催款通知書、電話與業主溝通等方式及時催收應收款項。

　　第八條住宅小區公共性服務收費的費用構成包括以下部分：管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生費；保安費；保潔費；辦公費；固定資產折舊費；法定稅金。

　　第九條辦公樓服務中心物業管理收費項目、標準和服務內容，嚴格按雙方簽訂的物業管理委托合同約定執行。

　　第十條公司及辦公樓服務中心從即日起，按本收費管理制度執行。

物業項目管理制度11

　　為加強項目管理，防止重特大事故發生，避免造成人員傷亡、職業危害和重大經濟損失，特制定本制度。本制度適用于在存在危險因素場所工作的全體員工。

　　一、較大危險危害因素場所的確定。

　　根據國家標準《生產過程危險和有害因素分類與代碼（gb/t13861—1992）確定本項目具有較大危險危害因素場所。

　　二、安全規定

　　1、屬于具有較大危險危害因素的場所，在物業管理處必須進行登記建立檔案，具有較大危險危害因素的設備必須由具有相應安全技術資格的專人進行操作。

　　2、具有較大危險危害因素的設備必須按照有關安全技術要求進行定期檢測、檢驗。

　　3、長期處在具有較大危險危害因素場所工作的職工，必須按照職業安全衛生要求進行定期健康檢查，對不適合在該場所從事作業的人員，由行政人事部調離原崗位，安排適宜工作。員工健康體檢由行政人事部牽頭組織。

　　4、臨時出現的危險性場所，必須設置監護人，監護人必須具有相應的應急處置能力，且必須堅守崗位，待工作結束后方可離崗。

　　5、為防止造成人員傷害設置的安全防護裝置必須齊全。

　　三、設備、設施安全保障

　　1、生產經營設備、設施應有配套的安全設備或安全警示裝置《安全生產法》第二十八條規定：“生產經營單位應當在有較大危險因素的生產經營場所和有關設施、設備上，設置明顯的安全警示標志”凡可產生危險、有害因素較大的場所、部位，都應設置相應的安全防護裝置，例如，設備的可動零部件是否設置有相應的安全防護裝置，凡人員易觸及的.可動零部件，應盡可能封閉或隔離。對于操作人員在設備運行時可能觸及的可動零部件，必須配置必要的安全防護裝置。對于運行過程中可能超過極限位置的生產設備或零部件，應配置可靠的限位裝置。

　　2、安全設備、設施使用、維護、檢測的安全保障《安全生產法》第二十九條規定：“安全設備的設計、制造、安裝、使用、檢測、維修、改造和報廢，應當符合國家標準或行業標準。生產經營單位必須對安全設備進行經常性維護、保養，并定期檢測，保證正常運轉。維護、保養、檢測應當作好記錄，并由有關人員簽字。”根據這條規定，安全設備使用安全保障應包括安裝使用方面的保障和維護、保養、檢測、管理方面的安全保障。

物業項目管理制度12

　　1.目的

　　建立一支訓練有素的保安隊伍、加強所轄區域的保安管理。

　　2.范圍

　　適用于公司各管理處

　　3.職責

　　3.1部門經理保安工作的全面指導、檢查、監督和考核。

　　3.2保安主管負責保安管理工作的具體組織、落實、建議和培訓。

　　3.3保安班長負責保安工作的具體實施。

　　4.方法和過程控制

　　4.1來訪人員的管理

　　4.1.1任何來訪人員進入小區(大廈)、須在來訪登記處進行登記。

　　4.1.2來訪人員必須服從小區(大廈)管理人員的合理管理、不得無理取鬧、發生爭執由管理處協調解決。

　　4.1.3凡來訪人員不可攜帶易燃、易爆、劇毒等物品進入小區(大廈)。

　　4.1.4執行公務的部隊、公安、政府公務員等人員、因公進入小區(大廈)、也應出示證件并登記入冊。

　　4.1.5無明確探訪對象的人員、在未明來意之前、不得進入小區(大廈)。

　　4.1.6來訪人員進入小區(大廈)內應愛護公共設施、維護環境衛生。

　　4.1.7小區(大廈)內所有設施、游樂場地等、只為住戶開放、來訪人員未經管理處同意不得使用。

　　4.1.8所有推銷、收破爛等閑雜人員、未經管理處允許、不得進入小區(大廈)。

　　4.1.9外來參觀人員如事先未與小區管理處取得聯系、應請其辦妥手續后再進入小區(大廈)。

　　4.2進場施工人員的管理

　　4.2.1所有施工人員憑管理處簽發的《臨時出入證》進入小區(大廈)。

　　4.2.2保安員在檢查《臨時出入證》時、應核對相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。

　　4.2.3若出入證丟失、施工人員應到管理處補辦證件后方可通行。

　　4.3內部員工管理

　　4.3.1內部員工應自覺服從保安人員的治安管理、主動提供配合。

　　4.3.2內部員工須使用指定的員工通道和專用電梯。

　　4.3.3內部員工離開轄區時、如有必要、應自覺接受安全檢查。

　　4.3.4內部員工在轄區內各項活動要嚴格遵守各項規章制度、保安員在各自工作崗位范圍有權指出員工各種違章違紀現象。

　　4.4要害部門(位)的管理

　　4.4.1凡能影響全面安全的部門(位)均為要害部門(位)、包括:高低壓配電房、發電機房、消防中心、財務部、文件資料室和總經理室等、要害部門(位)要有明顯標識。

　　4.4.2其它人員因工作需要進入要害部門(位)、需經值班人員批準方可進入。

　　4.4.3凡在要害部門(位)工作的人員要忠于職守、具有強烈的責任心、認真學習崗位技術、消防知識、熟悉并嚴格遵守操作規程。

　　4.4.4一切要害部門(位)、嚴禁攜帶易燃、易爆等危險物品進入。

　　4.4.5消防設施、器材要加強管理、經常檢查、保持完好、嚴禁移動或挪作它用。

　　4.4.6機械設備、線路管道、儀表、閥門、開關等要建立定期維修保養制度。

　　4.4.7主管需定期對要害部門(位)的安全落實情況進行檢查。

　　4.5對拾遺物品的管理

　　4.5.1員工在小區(大廈)內撿獲任何物品都必須及時交到管理處。

　　4.5.2管理處當值人員在接到物品時、必須將所撿物品進行詳細記錄。

　　4.5.3所拾物品均由質檢員負責保管并張貼拾遺物品啟示通知顧客。

　　4.5.4貴重物品保留一年無人認領時、由部門經理上報公司另行處理、一般物品保留三個月無人認領時、由部門經理做出處理決定并報公司備案。

　　4.5.5顧客認領失物時、須說明失物的內容、失物地點和出示其他有效證明后方可簽字認領。

　　4.6控制中心的管理

　　4.6.1控制中心是整個大廈的控制樞紐、負責對接收到的信息進行處理、及時調度、安排有關人員執行。

　　4.6.2控制中心人員必須熟悉大廈各類管理人員的職責范圍和特長、熟悉大廈基本結構、設備、器材布置及其控制范圍。

　　4.6.3了解各類人員每天工作安排及行動去向。

　　4.6.4通過各類通訊設施、及時通知有關人員處理有關事宜及與公司的工作聯系。

　　4.6.5受理顧客投訴、及時調配人員處理并做好記錄。

　　4.6.6密切監視、熟練操作消防控制主機、及時處理火警、故障信號、并做好記錄。

　　4.6.7檢查消防控制主機回路、分區、隔離點、故障狀態及原因、檢查消防聯動柜監控性能及信號燈狀況。

　　4.6.8通過監視器密切監視出入大廈人員情況、發現可疑問及時通知附近有關人員注意和處理、并記錄在案。

　　4.6.9做好大廈公用房、設備房鑰匙的管理。

　　4.6.10指揮處理任何緊急情況、下達作戰方案、必要時通知有關領導或向社會機構求援、并做好詳細記錄。

　　4.6.11協調好保安、保潔管理工作。

　　4.6.12每天7:00收聽新聞及天氣預報、8:00~22:00按規定音量播放背景音樂、檢查控制中心各設備是否處與正常位置。

　　4.6.13做好交接班記錄。

　　4.6.14顧客裝修或專業技術人員需暫時隔離某報警點時、應積極配合、及時恢復并做好記錄。

　　4.6.15嚴格遵守設備保養計劃。

　　4.7對停車場的管理

　　4.7.1小區(大廈)內停車場屬于私家停車場、原則上外來車輛不得進入。

　　4.7.2顧客可根據需要向管理處申請租用車位。

　　4.7.3顧客申請經管理處經理審批后、簽訂《停車場車位租用協議書》。

　　4.7.4停車場保安憑管理處簽發的《車輛出入證》對車輛進行檢查、《車輛出入證》上須有車主及其車輛的相片、姓名及車牌號碼、車位號碼、車主房間號碼等資料、若資料有所變動、應及時知會管理處重新辦理。

　　4.7.5經同意進入小區(大廈)停車場的外來車輛、須服從車場保安的調度指揮、不得亂停亂放、擾亂車場秩序、若出現不服從管理者、保安員應立即通知部門主管以上人員進行處理。

　　4.7.6外來車輛停放時間超過半小時應按收費標準收費。

　　4.7.7出租車接送顧客進入后應馬上離開如需等候、應停靠在指定位置、司機不得下車離開停車場或在小區范圍內走動。

　　4.7.8進入車場的所有車輛都必需經車場保安員進行車輛外觀檢查、并做好記錄。

　　4.7.9車場內車輛如發生交通事故、保安員應立即保護現場、通知部門主管以上人員到現場處理、必要時須請交通部門進行處理。

　　4.7.10車場內車輛若發生故障、小型維修可在車場內進行、維修完后應清理周圍環境、其它維修禁止在車場內進行。

　　4.7.11車場內車輛如出現漏、滴油情況、車場保安員應立即通知車主進行檢查并處理、若通知不到車主須將情況上報部門主管、并按排保潔員進行清理。

　　4.7.12車場內嚴禁試剎車、駕駛練習。

　　4.7.13因車主原因造成車場內公共設施、設備損壞時、要追究車主責任、并賠償一切損失。

　　4.7.14因保安員原因造成車場內車輛損傷、追究保安員責任、情況嚴重時將追究刑事責任。

　　4.7.15違章處理方法采用警告、鎖車、罰款等形式。

　　4.8對參觀游覽客人的管理

　　4.8.1進入小區(大廈)的參觀游覽客人應衣冠整齊、注重禮儀、愛護小區(大廈)環境。

　　4.8.2參觀時應在指定范圍內活動、按指定路線行走。

　　4.8.3參觀游覽客人不得在小區(大廈)內高聲喧嘩、不得成群結隊、堵塞交通。

　　4.8.4損壞公物、照價賠償。

　　4.9突發事件的.管理

　　4.9.1保安當值期間發現可疑情況或發現糾紛事件應及時與當值主管及其他同事聯系。 4.9.2對于正在發生的刑事案件或可疑情況應及時制止并由當值主管組織人員對可疑人員進行查問。

　　4.9.3保安員對刑事犯罪現場進行保護、并征得部門經理同意后將可疑人物交公安部門處理。

　　4.9.4對糾紛事件、保安員應穩定事態的發展、并對當事人雙方進行勸阻、以制止事態的擴大。

　　4.9.5如糾紛是由顧客與我方意見不和而產生、我方當事人應禮貌地進行解說并等待上級領導到場處理。

　　4.9.6保安員因隊友處理糾紛事件到場協助、首先應了解事情的原因、發生經過、當事人的身份及申訴的理由、再行協助處理。

　　4.9.7當值主管到場后應了解情況、組織人員維護現場秩序、控制事態發展、對糾紛雙方進行勸解、以緩和事態、如事態不得以解決、應將糾紛雙方請到管理處、以將事情控制在最小范圍內。

　　4.9.8部門經理對糾紛雙方進行處理、調解、如若不能得以解決、將當事人雙方交有關部門處理。

　　4.9.9如若出現傷亡現象、部門經理組織人員保護好現場并將傷者送到醫院、并向公安機關報案。

　　4.10物資放行的管理

　　4.10.1由顧客到管理處辦理物資搬運申請手續、管理處當值人員需詳細填寫搬運物資名稱及搬運顧客資料、若非顧客本人辦理、須有顧客在《物資搬運放行條》上的簽名或委托書、當值人員除查