淺析產權式商鋪開發經營管理的相關問題
無實體間隔產權式商鋪的預售登記問題。無實體間隔產權式商鋪能否銷售并且予以登記，目前相關規定并不特別明確，各地的做法也不盡一致。根據建設部的相關規定，對已建成的商業、辦公或其他樓字分割出售的，如有明確的權屬范圍和具體的權屬界限，可以辦理產權過戶手續，并在《房屋所有權證》中的測繪圖件上對權屬界限準確反映。同時，目前理論界對于無實體間隔產權式商鋪可以銷售以及辦理房屋登記基本上也沒有爭議。只是由于其引發的風險以及社會矛盾，許多地方開始“叫停”。如安徽某地從20xx年即禁止銷售劃線分割的鋪位，但從管理實踐來看，并沒有取到預期的效果。開發企業為達到“分割銷售、統一經營”的目的，一般都是先行實體墻間隔，辦理產權登記后再行拆除墻體進行重新分割，客觀上也造成了資源的浪費。
小業主的所有權與經營權問題。產權式商鋪所有權與經營權分離，主要是通過商品房買賣合同附帶的委托租賃契約來進行約定的。對于統一集中經營的商場、超市，當契約到期后，小業主能否自主經營，法律上存在空白。小業主購買商鋪，通過登記取得所有權，而所有權是一種絕對權、排它權，他人包括法院無權強行要求其繼續委托出租，也無權要求其出售給開發公司或者商業經營公司，理論上小業主應當有權要求收回鋪位自主經營，甚至有權決定予以空關閑置。另一方面，權利人行使權利，應當以不侵犯其他業主的合法權益為前提，畢竟在以無實體間隔產權式商鋪為標的物的買賣合同中，買方享有的權利，不能等同于獨立經營商鋪。為有利于物業整體功能的發揮，買方行使權利應當符合其他商鋪業主的整體意志。
商業運營公司與物業服務公司問題。產權式商鋪買賣合同的主體是開發商與購房戶，委托經營協議往往是購房戶與商業運營公司簽訂。商業運營公司一般與開發商是關聯企業，前期策劃、介入也是受開發商邀請，業主往往沒有選擇余地。有的市場、商場還有物業服務公司從事專業化的保安、保潔等服務。商業運營公司、物業服務公司應當在營業執照或者資質許可的范圍內按照契約賦予的權利義務進行相應的經營與服務，在此前提下，可以只由一個公司綜合服務，也可以由兩個公司分別服務。
業主大會及業主委員會的權利義務問題。業主大會及業主委員會是物業管理中的機構，根據《物業管理條例》的規定，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主委員會執行業主大會的決定事項，履行選聘物業服務企業、監督管理規約的實施等職責。對于產權式商鋪而言，業主大會以及業主委員會的權利、義務僅限于《物業管理條例》的規定，對物業管理活動享有一定的決定、決策權，對于業主個人的經營需求、利益訴求，只能幫助協調，而無決定權，業主大會也不能對房租水平作出決議。因此，業主大會以及業主委員會對于解決產權式商鋪的群體性矛盾只能參與協調，而沒有決策執行能力。
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