長(zhǎng)城物業(yè)物業(yè)能耗管理
長(zhǎng)城物業(yè)物業(yè)能耗管理1
第一章公共能耗的概念
第二章相關(guān)法律
第三章公共能耗統(tǒng)計(jì)分析
第四章公共能耗對(duì)比分析及改進(jìn)
第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用
第六章支持性文件
管理處在控制公共能耗方面，以往都是以控制“錢”為目的，要求水電分析報(bào)表中公共能耗費(fèi)用與代收代付費(fèi)用之和需與供電局或水務(wù)局收取的費(fèi)用相等。而實(shí)際情況是代收代付往往存在盈利，管理處便將盈利用來(lái)沖減公共能耗費(fèi)用，表面看公共能耗費(fèi)用降低了，甚至部分管理處公共能耗為“零”或者“負(fù)值”。管理處對(duì)每月公共能耗費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整后，導(dǎo)致公共能耗實(shí)際用量失真，無(wú)法對(duì)公共能耗進(jìn)行有效管控。
公共能耗管理應(yīng)當(dāng)以控制“量”為目的，每月月底進(jìn)行抄表，以月度為周期對(duì)公共能耗用量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。水務(wù)局和供電局每月抄錄總表數(shù)據(jù)的周期不是很穩(wěn)定，所以每月與管理處水電分析報(bào)表實(shí)際數(shù)據(jù)并不相等，有時(shí)相差很大，管理處可以將公共能耗費(fèi)用與代收代付費(fèi)用實(shí)際之和與供電局和水務(wù)局所收取的費(fèi)用進(jìn)行對(duì)比，得出水電費(fèi)的盈余虧損。
雖然水務(wù)局和供電局每月抄表時(shí)間不是很穩(wěn)定，但若以按年為周期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對(duì)比，可得出在一年的周期內(nèi)代收代付這部分費(fèi)用的'盈余虧損，最終在年底由部考慮是否統(tǒng)一對(duì)各管理處公共能耗進(jìn)行沖減，以保證公共能耗數(shù)據(jù)的真實(shí)性。
公共能耗的定義
共用部位的定義
共用設(shè)備的定義
共用設(shè)施的定義
《中華人民共和國(guó)電力法》：
第三十一條用戶應(yīng)當(dāng)安裝用電計(jì)量裝置。用戶使用的電力電量，以計(jì)量檢定機(jī)構(gòu)依法認(rèn)可的用電計(jì)量裝置的記錄為準(zhǔn)。
第四十三條任何單位不得超越電價(jià)管理權(quán)限制定電價(jià)。供電企業(yè)不得擅自變更電價(jià)。
第六十條因電力運(yùn)行事故給用戶或者第三人造成損害的，電力企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十一條盜竊電能的，由電力管理部門責(zé)令停止違法行為，追繳電費(fèi)并處應(yīng)交電費(fèi)五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依照刑法第一百五十一條或者第一百五十二條的規(guī)定追究刑事責(zé)任。
《供用電》：
無(wú)功電力應(yīng)就地平衡。用電方應(yīng)在提高用電自然功率因數(shù)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)和裝置無(wú)功補(bǔ)償設(shè)備，并做到隨其負(fù)荷和電壓變動(dòng)及時(shí)投入或切除，防止無(wú)功電力倒送。用電方在供電規(guī)定的電網(wǎng)高峰負(fù)荷時(shí)的功率因數(shù)應(yīng)達(dá)到下列規(guī)定：
(1)高壓供電的工業(yè)用電和高壓供電裝有帶負(fù)荷調(diào)整電壓裝置的用電，功率因數(shù)為0.90以上；
(2)其他100千伏安(千瓦)以上用電(包括大、中型電力排灌站)，功率因數(shù)為0.85以上；
(3)躉售和農(nóng)業(yè)用電，功率因數(shù)為0.80。.....
長(zhǎng)城物業(yè)物業(yè)能耗管理2
一）時(shí)間安排
1、配電室、水泵房每2個(gè)小時(shí)對(duì)設(shè)備巡查1次，做好巡查記錄；
2、熱力站每1個(gè)小時(shí)（供暖期）對(duì)設(shè)備巡查1次，做好巡查記錄；非供暖期每周一上午巡查1次，做好巡查記錄；
3、發(fā)電機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、消防水泵房、消防水箱、消防監(jiān)控中心每周一上午巡查1次，做好巡查記錄；
4、電梯機(jī)房、單元配電間每天巡查2次（中午：9:00-10:00；下午：14:00---15:00），做好巡查記錄；
5、園區(qū)公共配套設(shè)施巡查，每天一次。
二）人員安排
1、各班組的值班技工；
2、每次巡查安排一名員工巡查。
三）巡查目的
確保所有設(shè)備能安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行
四）巡查制度
1、當(dāng)值工程人員應(yīng)對(duì)轄內(nèi)設(shè)備進(jìn)行定期巡視檢查。
2、巡查過(guò)程應(yīng)注意自身安全，不要影響設(shè)備的正常運(yùn)行。
3、根據(jù)各設(shè)備特點(diǎn)，重點(diǎn)檢查設(shè)備的固定、氣味、聲音、振動(dòng)等情況。
4、巡查應(yīng)仔細(xì)、耐心，不能敷衍塞責(zé)。
5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常應(yīng)馬上進(jìn)行檢修，若故障嚴(yán)重應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)。
6、使用后的'機(jī)房鑰匙應(yīng)放回原處。
7、巡查結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)情況記錄在相應(yīng)表格上，設(shè)備異常由工程主管安排維修。
五）巡查方法
1、看----通過(guò)觀察儀表數(shù)值發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題；
2、聽----從設(shè)備運(yùn)行的聲音判斷是否存在故障；
3、摸----通過(guò)用手背觸摸檢查設(shè)備運(yùn)行的溫度，衛(wèi)生情況和感覺設(shè)施設(shè)備使用的情況；
4、聞----通過(guò)嗅覺感知空氣中是否存在異味、焦糊味；
5記錄---記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。
六）巡查項(xiàng)目
1、配電室、配電間巡查；
2、水泵房巡查；
3、熱力站巡查；
4、消防水箱、消防監(jiān)控中心；
5、電梯機(jī)房巡查；
6、風(fēng)機(jī)房巡查；
7、發(fā)電機(jī)房巡查；
8、配套設(shè)施設(shè)備巡查。
七）各設(shè)備相關(guān)信息和巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理
1、各設(shè)備的相關(guān)圖紙、設(shè)備使用說(shuō)明和控制區(qū)域在各設(shè)備間公示；
2、對(duì)當(dāng)天巡查中存在的問(wèn)題跟進(jìn)直到解決；
1）工程技工在巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，本人能現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理的應(yīng)立即給予處理，如過(guò)需要協(xié)助完成的，由現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)班結(jié)果直接工程部主管匯報(bào)，請(qǐng)求支援解決；
2）需要協(xié)調(diào)設(shè)備廠家解決的問(wèn)題，由物業(yè)工程部主管向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，并聯(lián)系生產(chǎn)廠家安排維修；
3）對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問(wèn)題（如存在重大安全隱患，重大責(zé)任事故等）部門負(fù)責(zé)人應(yīng)第一時(shí)間向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，協(xié)調(diào)解決處理；
4）巡查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題處理的過(guò)程由巡查人員跟進(jìn)，直到問(wèn)題圓滿的解決，并現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)確認(rèn)，處理的過(guò)程有詳細(xì)的記錄《重大事件跟進(jìn)表》；
5）各部門主管要不定時(shí)對(duì)各設(shè)備間進(jìn)行抽查，核查工程技工的巡查和維修結(jié)果，作為績(jī)效考核的依據(jù)。
3、已完成工作的資料按月分類存檔管理。
長(zhǎng)城物業(yè)物業(yè)能耗管理3
巡查內(nèi)容
一）供電系統(tǒng)巡查
1、觀察雙回路高壓進(jìn)線電壓是否正常，如偏差超過(guò)允許范圍，要及時(shí)報(bào)告上級(jí)部門及供電局用電監(jiān)察；
2、觀察高壓進(jìn)線電流、指示燈、聲音是否正常，如發(fā)現(xiàn)比正常值偏大或有異?，F(xiàn)象，要快速查明原因，及時(shí)報(bào)告上級(jí)部門及電器修理廠（委托維護(hù)單位）；
3、觀察直流屏電池電壓、電流是否正常，檢查電池電解液是否在指定位置以內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)電池電解液不夠，要及時(shí)補(bǔ)足；
4、巡視變壓器，檢查其運(yùn)行溫度，高、低壓電流是否正常，有無(wú)噪聲，如發(fā)現(xiàn)與平時(shí)運(yùn)行溫度、電流有異，要及時(shí)了解，分析原因，做出正確的應(yīng)急處理，并上報(bào)上級(jí)部門，及通知委托維護(hù)單位來(lái)修理；
5、巡視各變電柜、饋電柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容柜，觀察各控制回路的工作電壓、工作電流、功率因數(shù)、指示燈是否正常，有無(wú)噪聲，并做好記錄；
6、檢查并清潔各電柜表面積塵，檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，環(huán)境整潔。
二）發(fā)電機(jī)系統(tǒng)巡查
1、每周檢查水位、油位一次。
2、每周清理一次機(jī)組外表面及機(jī)房環(huán)境。
3、根據(jù)工程部工作手冊(cè)完善柴油發(fā)電機(jī)組月/年度保養(yǎng)計(jì)劃。
三）消防、給排水系統(tǒng)巡查
1、值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無(wú)滲漏水；
2、經(jīng)常檢查水泵控制柜的'指示燈狀況，觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置；
3、生活水泵主泵與備用泵規(guī)定每周至少輪換一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下正常自動(dòng)起動(dòng)；
4、泵房每周由分管負(fù)責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔；
5、生活水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖。鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)包扎，以防雜物掉入水池中；
6、按照工程部工作手冊(cè)中規(guī)定對(duì)水泵保養(yǎng)要求定期進(jìn)行維修保養(yǎng)；
7、保證水泵房通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下正常使用；
8、及時(shí)了解天氣情況，在下雨前對(duì)所有污水井、雨水井進(jìn)行檢查、清理；
四）風(fēng)機(jī)房巡查
1、值班人員每周對(duì)風(fēng)機(jī)房巡查一次，點(diǎn)動(dòng)試運(yùn)行5分鐘；
2、觀察控制柜工作電壓、工作電流數(shù)據(jù)、指示燈是否正常，風(fēng)機(jī)有無(wú)噪聲，并做好記錄；
3、檢查并清潔各電柜表面積塵，檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，環(huán)境整潔。
五）配套設(shè)施設(shè)備巡查
1、清潔衛(wèi)生設(shè)施有無(wú)損壞；
2、小區(qū)內(nèi)花園的休閑娛樂設(shè)施有無(wú)損壞，是否存在安全隱患；
3、路燈、景觀燈、庭院燈、草坪燈燈具是否有損壞；
4、安防監(jiān)控設(shè)施有無(wú)損壞，布防無(wú)死角，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向主管匯報(bào)并聯(lián)系相關(guān)單位維修；
5、車輛管理設(shè)施開啟自如，有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，無(wú)法維修的向主管匯報(bào)并聯(lián)系相關(guān)單位維修
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